Битва с иллюзиями собственников коммерческой недвижимости

Иллюзия (лат. – заблуждение, обман) – искаженное восприятие реальности. Звуковые и оптические иллюзии приводят к искаженному восприятию звуков и образов. Иллюзии в коммерческой недвижимости влекут за собой потерю времени и денег. К сожалению, убедить в этом собственников порой оказывается невероятно сложной задачей. Агентам по недвижимости приходится вступать в битву с заблуждениями.

Данная статья – еще одна попытка развенчать иллюзии.

1. Погоня за быстрыми деньгами.
Многие собственники стремятся сдать объект в кратчайшие сроки. Это возможно, если у вас нет особых требований к арендатору.
Серьезный арендатор согласовывает объект с центральным офисом, часто в нескольких департаментах. Серьезный арендатор готовит презентацию объекта, просчитывает его рентабельность. Такая подготовка занимает от 2 до 4 недель. Всего 2-4 недели, зато в итоге вы получаете стабильного арендатора с хорошей арендной ставкой, в большинстве случаев готового сделать качественный ремонт.
2. У соседа трава зеленее.
Часто мы слышим от собственника, что «сосед сдал дорого, но мое помещение лучше, поэтому я хочу больше, чем у него». Такой подход к определению цены используют многие владельцы помещений. Как показывает практика, он неэффективен. Цена на помещение зависит от многих факторов: местоположения, наличия отдельного входа, этажа, остекления, планировки и т. д. Например, цена на помещения 1-го и 2-го этажей может отличаться в 2 раза.
Цену диктует рынок! Если она завышена, вы рискуете потерять интерес потенциальных арендаторов. Вам потребуются дополнительные усилия, чтобы снова привлечь их внимание.
Если цена адекватная, вы сдадите помещение в короткие сроки.

3. Семь шапок из шкуры одного барана.
Сдать помещение одному арендатору или нескольким? Сдать одному и спрос с одного, но есть риск, что он съедет. Сдать нескольким – риски минимальные, но хлопотно. Что делать?
Существует мнение: собственник выигрывает, когда сдает помещение по частям. Он не зависит от одного арендатора, поэтому всегда при деньгах. Я считаю это мнение ошибочным: 1) Такое помещение похоже на «Шанхай» со множеством рекламных вывесок низкого качества. 2) Объект недвижимости, где находится много арендаторов, не поддерживается в порядке и выглядит как рынок 90-х годов. Моментально теряется имидж помещения, с каждым годом ухудшается его состояние. 3) Это невыгодно: маленькие арендаторы не платят за полезную площадь. Собственник теряет деньги на площадях общего пользования (туалеты, коридоры) и на складских помещениях. 4) Арендаторы часто меняются, и возникает простой помещений. За год вы теряете внушительную сумму. 5) Такой объект требует постоянного внимания собственника и дополнительный штат в лице бухгалтера, сантехника, завхоза и человека, который выбивает со всех своевременную арендную плату. Бизнес превращается не в удовольствие, а в постоянную борьбу с арендаторами! С федеральной сетью в качестве арендатора вы решаете все эти вопросы разом! Вы получите постоянного арендатора с высокой арендной ставкой. Помещение будет поддерживаться в порядке. На объекте будут размещены красивые рекламные вывески в едином стиле, что положительно скажется на имидже помещения.

4. Короткие деньги – самые простые.
Многие собственники думают, что лучше заключать краткосрочные договора аренды, их легче расторгнуть и меньше обязательств. Они не учитывают, что уважающий себя арендатор, федеральная сеть не сядет в помещение без гарантий со стороны собственника. Они вкладывают деньги в ремонт соответственно своим требованиям – в среднем от 2-3 млн. руб. в помещение 70-100 кв. м., а также действуют в соответствии с планом развития торговой точки на 3 года.
5. «У меня друг занимается недвижимостью, зачем мне ваши услуги?».
Это замечательно, что у вас есть такой друг, и этого мало! Зачем вам обращаться в агентство:
• Агентство недвижимости – это командная работа специалистов, с опытом работы более 5 лет. В отделе коммерческой недвижимости работает 8 сотрудников, которые имеют за спиной готовые решения. Это позволяет сократить сроки сдачи, а значит, сохранить деньги.
• Агентство недвижимости – это самая большая база объектов и клиентов. Основными клиентами компании являются федеральные сети с многочисленными магазинами. Это надежные партнеры, готовые платить самые высокие ставки.

Сегодня я затронул наиболее часто встречающиеся иллюзии, но их список не закончен. Искаженное восприятие реальности – это следствие недостатка специализированных знаний.
Цените ваше время и деньги! Работайте с профессионалами!