ЧТОБЫ ВАШУ КВАРТИРУ никому не подарили

13 августа 2019 года в России вступили в силу поправки к федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», которые ограничивают использование электронной подписи при проведении сделок с недвижимостью. Цель поправок – пресечь мошенничество при дистанционной продаже квартир.

Летом 2019 года в СМИ активно обсуждали, как двое жителей Москвы совершенно случайно узнали, что их квартиры им больше не принадлежит. Один стал получать платежки по ЖКУ на чужое имя, а другой продавал машиноместо во дворе на Кутузовском проспекте и узнал, что сама квартира в реестре за ним не числится.
Мошенники использовали возможность дистанционной подачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с помощью поддельных электронных подписей, созданных на имя их владельцев.

По новому закону при проведении сделки с недвижимостью дистанционно с использованием ЭП, гражданину потребуется заранее подать заявление на бумажном носителе в орган регистрации прав. Тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесут специальную отметку. В противном случае документы о регистрации перехода права собственности, например, в результате купли-продажи объекта недвижимости, поданные в электронном виде и заверенные электронной подписью, будут возвращены без рассмотрения.

Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра. Обратиться с заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России.
Чтобы для себя решить, использовать цифровую подпись или нет в сделках с недвижимостью, надо понимать, что такое цифровая подпись.

Что такое электронная подпись?
Технологии электронной подписи (ЭП; ранее – электронная цифровая подпись, ЭЦП) первоначально появились в сфере бизнеса и были востребованы юридическими лицами. Сегодня ЭП уже активно используется не только предпринимателями, но и физическими лицами в повседневной жизни. Любой гражданин, физическое лицо может оформить электронную подпись и значительно упростить с ее помощью решение множества бытовых вопросов.
Сама по себе подпись – это результат криптографических преобразований подписываемого документа, и ее нельзя «физически» получить на каком-либо носителе (токене, smart-карте и т.д.). Также ее нельзя увидеть, как подпись ручкой или фигурный оттиск.

Выданная электронная подпись состоит из 3 элементов:
1 – средство электронной подписи, то есть необходимое для реализации набора криптографических алгоритмов и функций техническое средство;
2 – ключевая пара, которая представляет из себя 2 обезличенных набора байт, сформированных средством электронной подписи. Первый из них – ключ электронной подписи, который называют «закрытым». Он используется для формирования самой подписи и должен храниться в секрете;
3 – сертификат ключа проверки ЭЦП, который выпускает удостоверяющий центр (УЦ). Его назначение – связать обезличенный набор байт «открытого» ключа с личностью владельца электронной подписи (человеком или организацией).
Оформить ЭП возможно двумя способами – через портал госуслуг или при личном посещении удостоверяющего центра (УЦ), которых сегодня более 500.

Как использование ЭП обеспечивает безопасность подписываемых документов?
Если просто, то можно сказать, что безопасность электронной подписи и сервисов, предоставляемых на ее основе, базируется на том, что «закрытые» ключи электронной подписи хранятся в секрете, в защищенном виде, и что каждый пользователь ответственно хранит их и не допускает инцидентов.
ЭП есть трех видов: простая ЭП, усиленная неквалифицированная цифровая подпись, усиленная квалифицированная подпись. Все они имеют свои сферы применения и степень защиты. Для дистанционных сделок с недвижимостью используется наиболее защищенная разновидность усиленной подписи – усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

К сожалению, на практике применение такого способа идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, оказалось не защищено от риска получения ключа проверки электронной подписи неправомочным лицом. И мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью (путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме) – тому подтверждение.
Использование ЭП при сделках с недвижимостью: преимущества и риски.
Использование ЭП, безусловно дает свои преимущества владельцу недвижимости: сокращает время и экономит деньги.
Основным риском остается вероятность, что мошенники, завладев электронной подписью, могут «дистанционно» распорядиться вашим имуществом. И если говорить о мошенничестве с использование ЭП, то надо обратиться к статистике.

Услуга электронной подачи документов в Росреестр доступна в нашей стране с 2015 года. За это время в электронной форме Росреестром было зарегистрировано более миллиона переходов прав собственности. По данным за 2018 год, количество электронных сделок только через сервис «Электронной регистрации» составило 342 010 – ¼ от всех переходов прав собственности. И до лета 2019 года никаких мошеннических действий, связанных с такой формой подачей документов, не выявлялось. В то же время ежегодно МВД регистрирует десятки тысяч преступлений в сфере с недвижимостью, большинство из которых связано с подделкой документов.
Случаи мошенничества использования ЭП, освещаемые в СМИ, вызвали бурное обсуждение. Многие эксперты пришли тогда к выводу, что причина появления цифрового мошенничества – широкое распространение удостоверяющих центров, выдающих ЭЦП, и отсутствие контроля над ними. В ближайшее время на законодательном уровне количество таких центров планируют сократить.

Эксперты говорят, что новые поправки в закон не сломают полностью новую преступную схему, хотя и усложнят жизнь мошенникам: мало будет сделать цифровые ключи по фальшивой доверенности, надо будет еще и направить отдельный запрос в Росреестр, и только после этого они смогут подарить чужую квартиру себе или кому-то еще. Вместе с тем, даже отметка о невозможности осуществления регистрации без личного присутствия не защищает в полной мере, поскольку предполагает осуществление сделки на основании доверенности.

В новых правилах использования электронной подписи есть исключения: отметка не нужна, если электронная подпись была выдана Федеральной кадастровой палатой Росреестра, если сделка проводится с участием нотариуса и органов власти, взаимодействующих со структурами Росреестра в электронном виде. Не требуется специального заявления от собственника, если электронный пакет документов на регистрацию сделок с его недвижимостью подает в Росреестр кредитная организация.
Для большего спокойствия специалисты советуют регулярно перепроверять права собственности на свою недвижимость, а это можно делать онлайн на сайте Росреестра. Также полезно периодически подавать запросы в Роскомнадзор: если вы не заказывали электронную подпись, но она выпущена, то это явно «поработали» преступники, чтобы «поживиться» вашей недвижимостью, оформить транзитные счета, подставную фирму или взять кредит на ваше имя.

Текст: Светлана Чижова