Дорогой квадрат Ярославская недвижимость: итоги, прогнозы, цифры

По итогам первого месяца года Ярославль вошел в десятку крупных российских городов, где больше всего подорожали квартиры. Квадратный метр «вторички» вырос в цене на 0,8 %. И это в январе – «мертвом сезоне» для купли-продажи недвижимости! Это значит, что рост цен на жилье, который продолжался весь 2012 год, пока никто не отменял. Как вел себя рынок недвижимости в прошлом году, и каких сюрпризов ждать от него в нынешнем, «Элитному кварталу» рассказали эксперты.

2012: год роста
По данным мониторинга портала «Мир квартир» за 2012 год, из 40 российских городов в 39 средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла. В 27 городах прирост составил более 10 %. Лидеры роста – Нижний Новгород, Иркутск и Хабаровск, здесь «вторичка» подорожала более чем на 20 %. Единственный город, в котором наблюдалось незначительное снижение, – Краснодар.

В Ярославле за прошлый год квадратный метр «вторички» подорожал на 12,84 %. Самыми дорогими являются однокомнатные квартиры (в среднем 60850 рублей за метр), сообщает в своем исследовании «Мет-ро-Оценка». Далее идут «двушки» (56890 рублей) и «трешки» (56240). По итогам года в среднем по городу однокомнатные квартиры прибавили в цене почти 15 %, а двух- и трехкомнатные около 12 %.
На первичном рынке жилой недвижимости Ярославля (с учетом пригорода) средневзвешенная цена предложения составила 45615 рублей за квадратный метр. По мнению экспертов, эта цена обоснована тем, что на рынке представлено много квартир в домах, находящихся на начальных стадиях строительства. Заметнее всего прибавили в цене квартиры с 4 и более комнатами (3,4 %), а вот средневзвешенная цена «трешки» снизилась на 7,8 %. При этом минимальная стоимость квадратного метра выросла с 30000 до 32000 рублей.

Объекты, находящиеся на средних и конечных стадиях строительства, подорожали на 10 %. Средняя цена предложения составила около 50000 рублей за квадрат.

Елена КАБИКОВА

К нашему ужасу и недоумению, цены растут, хотя давно должен быть потолок. Цена завышена и на новостройки, и на вторичный жилфонд. Сейчас считается нормальной ситуация, при которой однокомнатная квартира-вторичка стоит 1 850 000–1 900 000 рублей и выше. Это касается и хрущевок в нормальном состоянии, и брежневок, хотя больше 1 650 000 рублей они стоить не должны.
Единственный плюс для покупателя состоит в том, что разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами сейчас не слишком существенна. И если покупатель рассматривает возможность приобретения «однушки», мы сразу предлагаем ему двухкомнатную хрущевку или брежневку. Потому что разница не такая большая – подобная квартира стоит порядка 2 050 000-2 100 000 рублей. Но вообще, мы с широко раскрытыми глазами смотрим на все происходящее. Цены и сейчас ползут, и в 2012 году они ползли. Тенденция к повышению так и сохраняется.

Понятно, что здесь не обошлось без внешних факторов. На рынок в 2012 году повлияли, например, президентские выборы. Они вызвали повышенный спрос на недвижимость в феврале-марте. Покупатели опасались перемен и торопились купить жилье. В результате рост цен на вторичном рынке Ярославля за первый квартал 2012 года составил почти 9 %, сообщают в своем исследовании аналитики компании «Метро-Оценка». Однако они подчеркивают: безусловно, выборы добавили нервозности, но нельзя сказать, что они оказали прямое влияние на ситуацию.

Были и другие факторы: ожидание второй волны мирового финансового кризиса и стагнация экономики, повышение ипотечных ставок и сдерживание инфляции в запланированных на 2012 год рамках. Они привели к тому, что привычного пика покупательской активности в конце года не наблюдалось. Эти же факторы повлияли и на снижение темпов роста цен.

«В целом год можно охарактеризовать как достаточно стабильный: цены росли (хотя уже и заметно меньше, чем в 2011 году), увеличился объем сделок (в первую очередь на первичном рынке), выросла доля сделок с участием на первичном рынке в долевом строительстве с 16 до 20 %»,  сообщается в исследовании.

Росли и темпы строительства, хотя заявленного плана достигнуть не удалось. В рамках соглашения с правительством области в Ярославле в прошлом году нужно было сдать в эксплуатацию 250 тысяч квадратных метров жилья. А сдано было около 240 тысяч.

Владимир ЛИПАНОВ
Основная тенденция 2012 года состоит в том, что выход из кризиса, который обозначился в 2011 году, стал набирать обороты. Но строительство – это не та сфера, в которой можно быстро нарастить объемы. Так не получится. Нужен большой этап подготовки, чтобы это сделать. В 2007 году в Ярославле сдавалось 264 тысячи квадратных метров, в 2008–250 тысяч. А в 2012 году, в соответствии с официальной статистикой, мы сдали 240 тысяч. За прошлый год спрос на жилье увеличился за счет работающего механизма ипотеки, а объемы строительства пока еще не выросли. Это и привело к росту цены за квадратный метр.

2012: первичный рынок
Были в 2012 году и неожиданности. В третьем квартале, в отличие от последних нескольких лет, в Ярославле не случилось ни традиционного летнего затишья, ни традиционного осеннего пробуждения рынка.

Алексей МИТИН
На первичном рынке все было достаточно стабильно: новостройки как покупали, так и покупают. Другой вопрос в том, что часть объектов – типичные «перспективные долгострои», которые еще неизвестно когда введутся. На мой взгляд, рынок «перегрели» в 2012 году. Необоснованно спекулятивно раздули его, взметнули цены и пришли к коллапсу. Рынок забуксовал. Особенно в этом отношении был показателен февраль. Потом рынок понемногу начал двигаться, но это, в основном, потому, что продавцы начали снижать цены. Они ведь были задраны неимоверно.

В декабре 2012 года в Ярославле и пригородах на разных стадиях строительства находилось порядка 125 домов – в 2 раза больше, чем в декабре 2011‑го. Самое заметное увеличение объемов строительства произошло в пригородной зоне, здесь количество строящихся объектов выросло более чем в 5 раз, сообщает «Метро-Оценка».
В городской черте большая часть строительства пришлась на 2 района – Дзержинский и Фрунзенский. Также в прошлом году увеличились доли Заволжского и Ленинского районов.

Наталья БИБИКОВА
Говоря о том, какие районы города наиболее интенсивно развиваются, мы исходим из того, какие объекты сдавались в эксплуатацию в конце года и, соответственно, на них регистрировалось право. Также есть объекты, которые начинают строиться – отводится участок, заключаются договоры долевого участия. Судя по количеству регистрационных действий, которые поступают в наше управление, я бы поставила на первое место Фрунзенский район. Немного ему уступает Дзержинский. Третье место занимает Заволжский. В целом больше всего распространена регистрация сделок долевого участия и того, что с ними связано, – уступки прав, переуступки.

В прошлом году изменилась структура предложения жилья по районам. На первом месте, как и в 2011 году, оказался Дзержинский район. На 2 и 3 места по объему предложения квартир в декабре 2012‑го вышли Фрунзенский и Ярославский (4 и 5 места в 2011 году). Меньше всего квартир предлагали в Кировском и Красноперекопском районах, а в 2011 году аутсайдерами были Красноперекопский и Заволжский.
Всего же в конце 2012 года на первичном рынке города было выставлено в свободную продажу более 2500 квартир. За год объем предложения увеличился более чем в 1,5 раза, но его структура в разрезе количества комнат в квартире за год практически не изменилась. Увеличилось количество трехкомнатных квартир за счет уменьшения количества «однушек» и «двушек». На первом месте по объему свободного жилья в продаже – двухкомнатные квартиры, на втором – однокомнатные, далее следуют трехкомнатные и квартиры с четырьмя и более комнатами.
Также за год наметилась тенденция к уменьшению средних площадей квартир (за исключением многокомнатных).

Владимир ЛИПАНОВ
Неправильно считать, что смещение потребительских предпочтений в сторону квартир маленькой площади вызвано снижением спроса на качественное жилье. Семья из четырех человек, с двумя детьми, конечно, хочет жить в трехкомнатной, а лучше в четырехкомнатной квартире. Но поскольку финансово они не могут себе этого позволить, то выбирают «двушки». На сегодняшний день самая ликвидная стоимость квартиры – до 2,5 миллиона рублей. Если мы эту сумму поделим на рыночную стоимость квадрата, которая у нас по Ярославлю составляет 43 тысячи, то получим приблизительно 60 квадратных метров. Это двухкомнатная квартира. Что делать застройщику? Он идет и перепроектирует свои квартиры. Часто встречаются проекты, где на этаже только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это если не стало носить массовый характер, то, во всяком случае, встречается часто. При проектировании сегодня закладываются такие площади: трехкомнатная квартира – не более 70 квадратных метров; 80-90 квадратов – это рассматривается уже как неликвидное жилье. Если бы цена была 30-35 тысяч за метр, мы с вами имели бы прямо противоположную картину: семья с удовольствием покупала бы себе за те же 2,5 миллиона 90‑метровую квартиру.

Львиная доля предложения (более 94 %) приходилась на жилье класса «комфорт». Доля предложения бизнес-класса по-прежнему менее 1 %. В 2012 году доля эконом-класса в общем объеме предложения снизилась с 15 до 7 %, а средневзвешенная цена на такое жилье выросла на 5,14 %, составив по итогам года 41530 рублей за метр. Комфорт-класс потерял в цене 2,4 % (45350 рублей против 46470 рублей в 2011 году), а бизнес-класс подешевел на треть.

Наталья БИБИКОВА
По договорам долевого участия сейчас наиболее популярны квартиры эконом-класса, чаще всего – однокомнатные. В основном, в долевом строительстве участвуют молодые семьи. Такая возможность у них появляется, как правило, в связи с приобретением кредита в банке, использованием материнского сертификата или других целевых средств.

Напомним, термины «комфорт-класс», «эконом-класс», «бизнес-класс» и «премиум-класс» нужны для того, чтобы сегментировать рынок. Жилье эконом-класса – самое доступное для большинства потребителей – строится по серийным проектам или проектам повторного применения. Бизнес-класс, как правило, – это индивидуальный дизайнерский проект. Жилье комфорт-класса более качественное, чем «эконом», но не дотягивающее по своим характеристикам до «бизнеса».

В нашей области большая часть спроса приходится на эконом-класс. Жилье бизнес-класса практически не строится. Элитных новостроек, так называемых домов повышенной комфортности, сегодня практически нет. Хотя перед кризисом 2008 года жилые комплексы бизнес-класса появлялись в Ярославле достаточно часто – продажа квартир в них по высоким ценам оправдывала все вложения. Однако в посткризисный период приоритеты сместились в сторону жилья эконом-класса.

Елена КАБИКОВА
Естественно, сегодня наибольшую популярность имеет эконом-класс. Отмечу также то, что тенденция, которая наметилась несколько лет назад – повышение интереса покупателей к новостройкам, – сохраняется и сейчас. Строительство в области начало развиваться более активно, и клиенты все чаще стараются приобрести именно жилье в новостройке, а не «вторичку».
Есть и еще один интересный момент: сейчас начинается небольшой всплеск интереса к жилым домам и земельным участкам. Мы связываем это с ростом цен на ЖКУ. В своем доме плата за «коммуналку» на порядок меньше, и сейчас люди более активно переселяются из квартир в дома.

Дороже, чем в Америке
Жилье на вторичном рынке в 2012 году также подорожало. Средневзвешенная цена предложения за квадрат по итогам года составила 57620 рублей. Это на 13,02 % больше, чем в декабре 2011‑го.

Алексей МИТИН
По отношению к декабрю 2012 года сегодня средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке Ярославля выросла еще на 0,8 % и составляет чуть более 58000 рублей. Для сравнения: в I квартале прошлого года рост цен составил почти 3 %, но такие высокие показатели были связаны с предвыборным ажиотажем. По большому счету, сейчас дорожают только однокомнатные квартиры (3,5 % с декабря 2012 года) как наиболее востребованные.

Конечно, на статистику влияет и то, что цена квартир в Ярославле значительно различается в зависимости от района города. В Кировском цена доходит до 70800 рублей за квадрат, а самые скромные показатели были отмечены в Дзержинском районе города – 50720 рублей. Самый высокий рост цен, по данным «Метро-Оценки», в 2012 году продемонстрировали Ленинский и Красноперекопский районы (24,77 и 20,27 %), а самый слабый отмечен в Кировском районе (6,85 %).

Однокомнатные квартиры ощутимей всего подорожали в Кировском и Красноперекопском районах, а меньше всего – в Заволжском. При этом в Кировском районе двухкомнатные квартиры прибавили в цене меньше 5 %, а во Фрунзенском – почти 7,5 %. Трехкомнатные квартиры заметней всего подорожали в Ленинском и Красноперекопском районах (на 20,19 и 31,7 %), а меньше всего в Кировском и Заволжском районах (на 6,3 и 8,42 % соответственно).

Удивительно, но факт: по расчетам блогера spydell, жилье в Ярославле значительно дороже, чем в Америке. Цены, которые приводит блогер, опираясь на онлайн-сервисы, поражают. Среднестатистический дом в Лас-Вегасе можно купить за 135 тысяч долларов (4 144 500 рублей). Квадратный метр там стоит в среднем 1087 долларов (33 370,9 рубля). В Сан-Антонио квадратный метр продается за 581 доллар (17 836), в Далласе – за 657 (20 169), в Хьюстоне – за 883 (27 108). На пляжах в Майами есть дома по 1800 долларов за квадрат, а за 165-200 тысяч (5-6,1 миллиона рублей) там можно приобрести квартиру площадью 115 квадратов в отличном состоянии и с бассейном во дворе. Впрочем, за эту сумму и в Ярославле можно купить коттедж или просторную квартиру в высотке, претендующую на элитную. Правда, вместо моря из окна будет виднеться в лучшем случае Волга.

2012: ипотека
Еще одна деталь: немаловажным моментом, повлиявшим на снижение покупательской активности в 2012 году, стало повышение ипотечных ставок.

Елена КАБИКОВА
Конечно, сегодня людям предоставляется много видов ипотечных кредитов, много субсидий. Это одна из причин роста цен. Тем не менее есть большая категория людей, которая не обеспечена субсидиями, не может ими воспользоваться либо располагает низкой заработной платой. Эти люди приостановили свои поиски жилья.

Уже в ближайшем будущем аналитики прогнозируют увеличение ставок по ипотечным кредитам. Тем не менее среди тех, у кого есть стабильная работа и постоянный доход, спрос на ипотеку будет только расти. Сегодня 80 % жилья в области покупается за счет ипотеки. Особенно на первичном рынке.

Наталья БИБИКОВА
По итогам первого квартала прошлого года мы отмечали ипотечный бум на жилищном рынке региона. Если в 2011 году с участием кредитных средств проходила каждая четвертая-пятая сделка, то в начале 2012‑го – каждая третья. К концу года соотношение выровнялось, и показатель остался практически на прежнем уровне: в 2012 году было 5944 записи, а в 2011‑м – 5878.

2013: прогноз
2013 год также начался с роста цен, первые месяцы эту тенденцию лишь поддерживали. Эксперты предрекают неизбежное удорожание жилья в этом году.

Анна ЛАДЫГА
За прошедшее с начала года время ощутимее всего – примерно на 5 % – выросли цены в Дзержинском районе города. В Красноперекопском и Ленинском средневзвешенные цены снизились примерно на 2-2,5 %. Если сохранится текущая экономическая ситуация, то к концу года можно ожидать рост цен на уровне около 10 % по отношению к декабрю 2012 года.

Алексей МИТИН
В начале 2013 года цены подросли, но опять же спекулятивно. Хочется многого, а ярославские реалии не позволяют продавать дорого. Люди, которые хотят купить жилье, берут кредиты очень осмотрительно. В итоге цены задраны неимоверно, но никто по ним ничего не берет. Продавались только те объекты, которые снижались в цене. А сейчас снижают все. Торг в пределах 3-5 % на «вторичке» – в порядке вещей. Из нового жилья активно шли зачетные квартиры. Это вид бартерной сделки, когда девелоперы расплачиваются с подрядчиками не «живыми» деньгами, а еще не построенными квартирами. В результате подрядчики готовы пойти на демпинг ради получения ликвидности. Такие квартиры продаются процентов на 30 % дешевле, чем у застройщика. Впрочем, все реально понимают, что это долгострой.
Хорошо идут продажи новостроек от достойного застройщика, который строит ровно и без остановок. Там ситуация не меняется: брали и брать будут.

Колебания курсов мировых валют и слухи о новом кризисе 2012 года привели к тому, что люди вновь стали вкладывать деньги в жилье в надежде сохранить их. Причем инвесторы, покупающие квартиры с целью их дальнейшей перепродажи, смотрят именно жилье дешевле. Но пока еще инвестиционная недвижимость не так популярна, как до кризиса 2008 года, и процент инвестиционных сделок ниже.

Елена КАБИКОВА
Отмечу, что вложения в недвижимость прекратилось буквально в декабре 2012 года. Никто не знал, как повернется экономический, политический курс. Все замандражировали, и в декабре-январе стали отказываться от вложений, хотя были различные варианты, очень неплохие. Лето было очень показательно: многие объекты не ушли. Люди вложили деньги, а объекты до сих пор в продаже. Естественно, инвесторы свои средства не потеряли, но и прибыли на данный момент не извлекли.
Сейчас вариантов очень много. Предположим, в Брагино масса предложений по «вторичке». Если заняться подсчетом «однушек», то выскочит не одна сотня. Конечно, при таком огромном объеме предложения тяжело и клиента найти, и соответствовать. Если ты выставляешь объект по максимальной цене (а люди, как правило, так и делают) то ты должен это оправдать состоянием квартиры либо ее расположением.

В 2013 году эксперты прогнозируют рост доли инвестиционных сделок. Если экономическая ситуация в этом году будет стабильной, то темпы роста доли инвестиций в жилье за год смогут увеличиться на 10 %. Однако важным критерием инвестиционной привлекательности являются темпы строительства объектов – немногим интересно многолетнее строительство.
А вот дальнейший рост цен на рынке недвижимости в 2013 году прогнозируют не все. Некоторые аналитики настроены оптимистично.

Владимир ЛИПАНОВ
В 2013 году цены уже не будут расти, во всяком случае, такими темпами. На самом деле покупательная способность населения не изменилась – лишь 10–12 % от общего числа семей в регионе может позволить себе участвовать в покупке квартиры. Я думаю, что цены в 2013 году стабилизируются, как и тот объем строительства жилья, который сформировался – примерно 200 тысяч «квадратов» по городу в год. По области ситуация чуть лучше – сдано порядка 450 тысяч метров, потому что чуть больше стал строить Рыбинск. И этот объем, я думаю, сохранится. У городской и областной администраций есть планы по увеличению объемов строительства, но я считаю, что если это и произойдет, то незначительно.

По отдельным объектам эксперты предрекают даже снижение цен. В первую очередь, считают они, должно подешеветь переоцененное жилье, к которому относятся, например, панельные дома 60‑х годов постройки. В краткосрочной перспективе и покупатели, и продавцы займут выжидательную позицию. Активность возможна только со стороны людей, остро нуждающихся в изменении жилищных условий, посредством продажи или обмена уже имеющегося у них жилья.

Елена КАБИКОВА
Желание однозначное: чтобы рост цен прекратился. Во благо и клиентов, и продавцов. Общаясь не только с риелторами, но и с работниками Росреестра, которые тоже ведут статистику, понимаешь, что сейчас очень большой процент договоров дарения, наследства и ипотечного кредитования. А купля-продажа существенно снизилась.
Но, оглядываясь в обозримое прошлое, не припомню существенного падения цен. Просто некоторое время после кризиса 2008 года цены немного стабилизировались, также подешевели комнаты. Но потом начался медленный рост, и вскоре все пришло в изначальное состояние. Мне хочется, чтобы рост остановился. Тем более что предпосылки есть. Строительство жилья развивается нормальными темпами. Люди ориентированы на новостройки. В ближайшем будущем должно произойти снижение цен на вторичную жилую недвижимость.

В целом ситуация на рынке недвижимости отражает общую экономическую ситуацию в стране. Замедлился рост цен на жилье, спрос и предложение находятся в равновесии. Все больше внимания уделяется проектам комплексного освоения территорий, в том числе и малоэтажным. По мнению аналитиков, в ближайшие 2-3 года при сохранении текущей экономической ситуации все эти тенденции сохранятся.

 текст: Мария Бахвалова