Не слишком прибыльно, но надежно

Ключевым событием 2020 года стала пандемия, повлиявшая на развитие экономики во всем мире. Всемирный Банк в своем докладе заявил, что мировая экономика показала падение на 4,3 %, а ВВП России упал на 4% (по данным Росстата на 3,1 %). Для нашей страны это максимальное падение с 2009 года. А восстановление экономики до уровня 2019 года, по самым оптимистичным прогнозам, нам стоит ожидать не ранее 2022 года.

Рынок недвижимости среагировал на падение по-разному. Если в предыдущие кризисы, начиная с 2008 года, цены на недвижимость в целом страдали, то от пандемии выиграла жилая и складская недвижимость, а глубоко пострадавшими стали торговая, гостиничная недвижимость и частично офисная.

Рынок жилой недвижимости
Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд. рублей в 2019 году до почти 77 млрд. рублей. Кроме того, непростой для большинства россиян 2020 год спровоцировал многих вложить свои накопления в недвижимость. COVID-19 и нестабильный курс рубля создали небывалый ажиотаж – скупали как вторичку, так и новостройки. Инвестиции в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют.

Первичная недвижимость
По итогу 2020 года большую динамику продемонстрировал объем сделок по приобретению жилья в новостройках. По мнению специалистов рынка, этому способствовали программа льготной ипотеки при покупке жилья в новостройке, снижение доходности банковских депозитов и волатильность курса рубля – все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье. Также на рост цен повлияло сокращение предложений, связанное с уменьшение вывода объектов на рынок.
Цены. Как отмечают эксперты, в 2020 году цены на первичном рынке в регионах выросли в среднем на 12%, а в столице на 16,2%. В апреле 2021 года в среднем 1 кв. метр в столице подорожал еще с 199,2 тыс. рубля за 1 кв. м год назад до 243,5 тыс. рубля на 1 апреля. В регионах схожая картина: рост с 59,9 тыс. рубля до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год.
В Ярославле средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках увеличилась на 22% (или +12 тыс. рублей), что является максимальной за всю ретроспективу и составляет 66,5 тыс. рубля/кв. м.

Спрос. Статистика показывает интерес к рынку новостроек. В 2020 году в России было зарегистрированных 764 тыс. договоров с долевым участием (ДДУ), что на 2% меньше, чем в предыдущем (783 тыс.). А в Ярославской области зарегистрировано 4162 ДДУ, что меньше на 3,9% к показателям 2019 года. Но уже в феврале 2021 года Росреестр показал, что сделки с новостройками выросли на 42% в годовом выражении.
Что касается предложений, то по итогам 2020 года количество квартир во всех московских проектах новостроек сократилось на 20-30% относительно 2019-го. В регионах также наблюдалось снижение предложений, в том числе из-за снижения объемов возводимого жилья. Так, в Ярославле по итогам 2020 года сокращение зафиксировано более чем на 16%.

Ипотека. С апреля 2020 года начала работать программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых на весь срок кредита на жилье комфорт-класса в новостройках по цене до 3 млн. рублей в регионах и до 8 млн. – в Москве и Петербурге. Программа была продлена до 1 июля 2021 года, и настоящее время правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки для отдельных регионов, где реализация программы не привела к разгону цен на жилье.
Количество зарегистрированных Росреестром ипотек по результатам 2020 года выросло почти на 18% (3,5 млн.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3 млн.). По итогам года количество выданных кредитов на приобретение новостроек в Ярославской области увеличилось на 30% (по сравнению с 2019 годом), а объем увеличился на 43%.

Средний размер ипотечного кредита на новостройку в регионах колеблется от 2 млн. до 7 млн. рублей, в Ярославле – это порядка 2 млн. рублей.

Вторичная недвижимость
Динамика регистрации сделок на вторичном рынке жилья вышла на уровень 2019 года. Так, всего за 2020 год Росреестром зарегистрировано 3,7 млн. таких сделок (в 2019-м – 3,8 млн.). При этом большая активность пришлась на конец года. Из-за роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают вторичные квартиры, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке в этом сегменте. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто «выйти в ноль» по числу сделок, но даже показать минимальный 2-процентный прирост.

Цены. Стоимость вторичной недвижимости следует за ценами на новостройки. По данным разных аналитических изданий, в 2020 году цены на российскую вторичку в среднем выросли от 9% до 16%. В Ярославле средняя цена соответствует общероссийской и на апрель 2021 года составляет 60,7 тыс. рублей. За год рост составил 9,5%, (с 51,5 тыс. рублей в апреле 2019 года).

Вторичное жилье в среднем стоит дешевле новостроек, поэтому и кредиты на его покупку ниже. Средний ипотечный кредит на вторичном рынке в регионах составляет от 900 тыс. до 5 млн. рублей. В Ярославле он составил около 2 млн. рублей.

Спрос. Возможность купить ликвидную вторичку, чтобы инвестировать средства в сложный и непонятный пандемийный период, стимулировал спрос среди потенциальных покупателей. Количество просмотров объявлений о продаже такого жилья вырос среди россиян за прошлый год на 13%, при этом количество предложений сократилось на 16% (тоже по причине нестабильной ситуации во всех сферах экономики). Покупатели отмечают, что на рынке квартир наблюдается дефицит ликвидных предложений, и найти что-то для себя подходящее по цене и качеству очень сложно.

Прогнозы. Эксперты считают, что цены в ближайшем периоде уже не будут расти так быстро, как в прошлом году. Если рост средней цены за год достиг 16%, а за 1 квартал (по отношению к предыдущим трем месяцам) – только 9%. Рост стоимости вторичной недвижимости будут сдерживать такие факторы, как дополнительная поддержка рынка в виде повышения ключевой ставки Центробанка, образовавшийся дефицит ликвидного жилья (в 2020-м все ликвидные предложения были буквально сметены с рынка), а также высокие цены на предлагаемые квартиры в готовых комплексах.
Уже в первом квартале текущего года (по сравнению с предыдущим) заметно существенное снижение роста цен на квартиры вторичного рынка – от 5% до 17%, причем самый высокий процент роста остается по-прежнему в Калининграде. В Москве этот показатель составил всего 5% (на годовом уровне изменение цены достигло 23%).

Рынок коммерческой недвижимости
Наиболее тяжело пандемия и связанные с ней ограничения отразились на рынке торговой и гостиничной недвижимости. Фактически единственным бенефициаром пандемии среди всех сегментов коммерческой недвижимости стала складская недвижимость.

Торговая недвижимость
COVID-19 более всего повлиял на торговый сегмент, усилив и ускорив тенденцию населения к онлайн-шопингу, что привело к проблемам ритейлеров, и, как следствие, к проблемам собственников торговых центров.
В 2021 году посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее 2022 года.
Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия: в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды.

Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2019 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку.
В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%.
В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года.
Менее всего в пандемию пострадали life-style торговые центры и районные ТЦ, остальным придется меняться, так как по прогнозам на уровень выручки 2019 года торговые центры в России выйдут лишь только в 2022 году.
Lifestyle центр – новый для России формат торгового центра, его главной целью является создание особой атмосферы для приятного времяпрепровождения — покупатель комфортно и с интересом проводит время в ТЦ, попутно совершая покупки.

Гостиничную недвижимость
Государство сразу отнесло к числу пострадавших. В России гостиничные операторы и собственники отелей смогли воспользоваться поддержкой государства и пережили пандемию, хотя им пришлось очень нелегко. В настоящее время сегмент курортных отелей восстанавливается, чему способствует смещение спроса в сторону внутреннего туризма. Городские отели еще будут испытывать проблемы в связи со сокращением количества деловых поездок.

Офисная недвижимость
Объем сделок с недвижимостью в 2020 году оказался меньше показателя 2019 года на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться.
Офисное пространство также будет меняться для арендаторов на пространство для коллаборации и общения, а не только для размещения рабочих мест. Этот тренд также ускорен и усилен пандемией, но его результаты в полной мере мы увидим через 2-3 года.

Складская недвижимость
Бурное развитие онлайн-ретейла привело к значительному росту спроса на складские площади: рынок складов продолжает демонстрировать большие объемы транзакций, и это стимулирует рост ставок аренды и цен продаж.
В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Возможность начать использовать помещение максимально быстро становится одним из наиболее важных критериев выбора складского комплекса.
Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти.

Новые сегменты недвижимости
В Европе так называемый Digital Switch, или повсеместный переход на цифру, привел к росту популярности таких новых сегментов, как дата-центры, коммуникационные вышки и объекты новой энергетики, а фокус на здоровье обратил внимание на недвижимость, связанную с медициной и фармацевтикой. Эти новые нишевые рынки пока не популярны в России, но, возможно, инвесторам стоит обратить на них внимание.
Вместо заключения. В первом квартале 2021 года на покупку земли для строительства жилья пришлись 71% инвестиций, а на инвестиции в коммерческую недвижимость оставшиеся 29%. Год назад, в январе-марте 2020 года, соотношение было обратным — 73% занимали инвестиции в торговые объекты, бизнес-центры, склады и гостиницы и только 27% — в площадки под жилье.

Эксперты отмечают, что вложения в покупку площадок под строительство жилья в первом квартале выросли до 48 млрд.
рублей (рост в 2,7 раза), и это самый высокий квартальный показатель за всю историю рынка.
Такой рост вложений в сегмент жилой недвижимости вызван увеличением числа сделок и их среднего размера.■

Текст: Светлана Чижова