ХРАНИТЬ НЕЛЬЗЯ ВКЛАДЫВАТЬ

Каждый раз, провожая год уходящий и встречая новый, мы с надеждой заглядываем в будущее. Вот и сейчас, в ожидании 2020 года, мы пытаемся предугадать: чего же нам ждать?

Мы попросили нашего эксперта сделать прогноз по основным направлениям, которые волнуют наших читателей: как сохранить финансы, приобретать ли недвижимость или подождать, в каком направлении следовать малому и среднему бизнесу.

Финансы
Финансовые аналитики озвучивают прогнозы нестабильности экономики, которая к тому же может затянуться на несколько лет. Как сохранить сбережения в 2020 году?
Что думают сами граждане по этому поводу, согласно проведенным исследованиям ВЦИОМ?
По данным исследования, 66% россиян считают, что сейчас лучше сберегать и меньше тратить, 23% граждан придерживаются обратного мнения. Больше половины респондентов (55%) полагают, что сейчас, скорее, плохое время для крупных покупок, 28% думают, что хорошее.
Отмечается, что 47% опрошенных сейчас предпочитают свободные деньги класть в банк, а 32% считают, что если они там лежат, то их оттуда лучше забрать.
В рублях хранят свои сбережения 63% россиян, в долларах — 5%, в евро — 3%, еще 2% респондентов хранят средства в другой валюте, а почти треть (33%) граждан ответили, что у них нет сбережений.

Мнение независимых экспертов
Единого рецепта, как сохранить финансовые средства, нет. Ведь на каждого человека или бизнесмена текущая экономическая ситуация влияет в зависимости от его реального положения (кто-то имеет достаточно средств, но они не работают, и он живет в режиме «проседания», кому-то повезло с хорошим проектом, и он получает доход). Тем не менее есть общие рекомендации на 2020 год.
1. Для бизнеса и просто граждан, которые получают доходы в национальной валюте, финансовые сбережения следует распределить следующим образом: по 25% — доллары и евро, 50% — рубли; не брать валютных кредитов.
2. Депозитный счет в банке
Эксперты считают, что в 2020 году ставки по депозитам снизятся еще больше, тем не менее это один из самых надежных способов сохранения. Рекомендуют открывать сразу 2 вклада: в рублях и валюте. На рублевом депозите можно будет заработать до 10% за год, по долларовым вкладам – 2% годовых (но деньги будут защищены от инфляции). И, чтобы оперативно реагировать на изменение курса валют, лучше размещать деньги на краткосрочных депозитах.
3. Вложение в недвижимость
Вложения в недвижимость эксперты расценивают как долгосрочный вариант. За последние годы в среднем цены упали на 10-20%, но через 3-4 года должен начаться рост цен. При покупке недвижимости эксперты советуют покупать жилье в небольших перспективных городах, которые после кризиса первыми начнут активно развиваться; отдавать предпочтение покупке одно- двух- комнатных квартир, которые более ликвидны, также их легче сдать в аренду; приобретение коммерческой недвижимости рекомендуют отложить до лучших времен.
4. Электронные системы
Если вы по ряду причин не доверяете банкам, эксперты советуют хранить деньги в электронных системах. Также они утверждают, что безопасность таких систем отличается очень высокой надежностью, поскольку ее гарантируют лучшие мировые сервисы.
5. Паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Еще один метод, как сохранить и приумножить сбережения, – отдать их в паевой инвестиционный фонд. По утверждениям экспертов, ПИФы – самый безопасный инструмент, куда инвестировать деньги под проценты можно без опасений. По защищенности они очень похожи на банковские вклады, но по доходности ПИФ гораздо прибыльнее. Чтобы стать паевиком, вкладчику нужно иметь довольно небольшую сумму денег (от 5 тысяч рублей). Несмотря на надежность паевых инвестиционных фондов, не стоит забывать, что в любом случае инвестиции — это риск. Перед вложением необходимо разобраться, как контролировать свои средства, как их выводить и какие налоги надо платить.
6. Ценные бумаги
Приобретая облигации, векселя, акции, получить гарантированно доход во время кризиса может и не получиться, но вы гарантированно не потеряете свои сбережения. Эксперты в рекомендуют в 2020 году вкладывать деньги в такие ценные бумаги, как облигации федерального займа.
7. Золото и драгоценности
Покупка золота, по мнению экспертов, – это еще один стабильный способ не обанкротиться. Имея большую сумму денег, вы можете купить в банке золотой слиток, при этом получив возможность хранить его в банковской ячейке; купить золотые монеты; открыть «золотой счет» (в этом случае золото просто числится на бумаге). Для обычных граждан привычнее покупка ювелирных изделий – это тоже неплохой вариант сохранить деньги. Необходимо помнить про недостаток покупки золотых изделий в качестве активов: при продаже украшения владельцу платят только за металл, не учитывая стоимости художественной отделки.
Итак, тем, кто ищет варианты, куда инвестировать деньги в 2020 году, нужно осознавать, что найти «волшебный» актив, стоимость которого постоянно растет даже во время кризиса, в современной экономической обстановке нереально. В любом случае решать вам: хранить деньги «под матрасом» или пустить их в дело.

Коммерческая недвижимость
Целью является не сама покупка, а тот доход, который она способна генерировать.
Потребитель продолжит выбирать более удобные ему форматы.

Торговые центры
Торговые центры, большинство из которых создавались путем реконструкций объектов наследия советской эпохи (цеха, боксы, офисные здания, ангары), сейчас уже просто памятники, и вся их ценность заключается в стоимости земли, на которых они стоят. Им все сложнее будет получать адекватную прибыль, хотя бы сопоставимую с доходностью депозитных банковских вкладов, не говоря уже о тех объектах, которые приносят только убытки.
Сохранится тенденция на переориентацию торгово-развлекательных центров на развлекательно-торговые. Люди идут не за покупками, а за развлечениями, впечатлениями и попутно что-то покупают.

Ритейл
Ритейл активно продолжит идти в формат «магазины у дома». Желая охватить все больше слоев населения, они будут перехватывать трафик друг у друга и предлагать те же продукты и по тем же ценам, что и в крупных форматах. Уменьшение прибыли будет способствовать пересмотру договоров арендуемых ими помещений. Часть из них может сдать позиции: «Ашан» уже начал закрывать часть своих гипермаркетов.
Активное развитие онлайн-торговли как фактор влияния на рынок коммерческой недвижимости.
Эксперты прогнозируют активное развитие онлайн-торговли и, соответственно, снижение рентабельности стационарных торговых точек. Количество свободных торговых помещений на рынке будет увеличиваться. Торговые центры в будние дни, даже самые раскрученные, едва наполнены покупателями, периферийные же едва выживают за счет деятельности по выходным. Если первые этажи заполнены арендаторами, то на вторых и третьих всегда есть вакансии (в некоторых торговых центрах владельцы готовы сдать такие площади по цене сервисных затрат).

Стрит-ритейл
Самые востребованные и насыщенные трафиком места останутся самыми востребованными (цена сохранится или будет расти). Но целые улицы чуть в стороне от основного трафика могут потерять своих арендаторов и, соответственно, упадут в цене.
Повысится риск приобретения нижних этажей на стадии строительства для получения дохода: уже в настоящее время продуктовыми, пивными, парикмахерскими и аптеками заполнены нижние помещения. И конкуренция большая, сменяемость арендаторов увеличивается.

По мнению экспертов, доходность коммерческих объектов в 2020 году будет падать. При оптимистичном прогнозе окупаемость достойной недвижимости составит 10-12 лет. И в этом случае рекомендуют смотреть на 7-10 лет вперед, думать заранее, будет ли востребована ваша недвижимость после того, как конъюнктура изменится.
Эксперты рекомендуют, прежде чем покупать коммерческую недвижимость очень внимательно изучить тенденции в регионе: как ведет себя потребитель, какие местные законы будут приняты в ближайшее время.

Рынок первичного жилья
Рынок первичного жилья продолжит меняться: уходит в прошлое прежняя модель долевого строительства, когда можно было купить по низким ценам «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более затратной моделью для застройщиков.
■ Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил. Ажиотажный спрос неизбежно захватывает последующие периоды, а рост цен, спровоцированный эмоциями, всегда откатывается назад.
Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.
■ Рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.
Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но эксперты ожидают, что это будет чуть дороже цены «на этапе котлована» и чуть дешевле готового жилья.
Как все это повлияет на стоимость жилья в 2020 году?
Эксперты прогнозируют примерно одинаковые тенденции и для столицы, и для регионов:
■ этап роста цен ожидается не ранее весны, до этого застройщики будут работать по инерции, на существующих проектах
■ общий рост цен оценивают в 6-8% минимум – именно столько придется потратить застройщикам на обслуживание кредитов по новой схеме. Роста в 10-15% вряд ли стоит ожидать, так как процент объектов, строящихся по старым правилам, все еще высокий (85% для московского региона и 70% для регионов).

Вторичный рынок жилья
В этом году спрос на вторичном рынке снизился. Так, в 2019 году количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья упало на 26% — это данные Росреестра.
Раз спрос на вторичном рынке снижается, то за ним последуют и цены.
Объем предложения на рынке больше спроса. На вторичном рынке цены выросли в этом году не так сильно – на 1,6% в среднем по стране. Скорее всего, и в 2020 году тенденция сохранится.
Никаких дополнительных стимуляторов спроса не наблюдается. Граждане, скорее, будут ждать, пока проценты по ипотеке не опустятся, а ситуация с «1 июля» (приобретение жилья на первичном рынке по новым правилам) как-то утрясется.

Ипотечное кредитование как фактор развития рынка
В 2019 году наблюдался спад на рынке ипотечного кредитования.
Причины:
■ после рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей (после ажиотажа всегда наблюдается спад);
■ рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян (по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов).
Тем не менее ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Этому будет способствовать ориентация власти на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Уже действуют новые программы и условия:
■ процентная ставка максимум в 6% годовых (есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2018 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной
■ единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2019 году или позже
■ увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысячи рублей с 2020 года
■ введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода
Таким образом, ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2020 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.
В 2018 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, значит, говорят эксперты, и в 2020-м можно ожидать повышения цены на жилье 8% или чуть меньше.
Таким образом, по официальным и неофициальным прогнозам, в 2020 году стоит ожидать рост стоимости жилья на 6-7 %, если на рынке или и в целом в экономике не произойдет чего-то непредсказуемого. Но, с другой стороны, на рынке выиграют те компании, которые предложат покупателям нормальные цены и хороший продукт. Особенно это касается тех застройщиков, которые налаживают продажи по эскроу. Им важно будет показать, что ничего страшного не случилось, и жилье так же доступно для людей, как до 1 июля 2019 года. Да и другие участники рынка подумают о скидках для покупателей. И не исключено, что в конце 2020-го года мы увидим и небольшой откат цен – на 3-5%. Так что вместо того, чтобы дорожать, как нам твердят со всех сторон, недвижимость может даже немного подешеветь.

Текст: Светлана Чижова, кандидат психологических наук, исполнительный директор Союза предпринимателей малого и среднего бизнеса города Ярославля

фото: https://static.mk.ru
https://bryandunnewald-organist.com
https://business.utsa.edu