«Золотой квадрат»

Виталий Евгеньевич ПЯТКОВСКИЙ

Родился 11 июля 1969 года. В 1998 году окончил МГУ им. М. В. Ломоносова по специальности «эксперт-геммолог». В 2003 открыл свой первый ювелирный магазин. На данный момент является владельцем 4 000 квадратных метров коммерческой недвижимости в центре Ярославля.

Виталий Евгеньевич, какой смысл вы вкладываете в понятие «рантье»?
По определению, «рантье» (фр. rentier от rente – рента) – лицо, живущее на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг. Рантье – инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость с главной целью сохранить капитал, и лишь по возможности приумножить его, амортизируя его износ арендой или другими механизмами рынка. Для меня же деятельность рантье (с точки зрения получения дохода от сдаваемых в аренду площадей) – мой бизнес, моя работа, мое основное занятие.

Расскажите, с чего начинался ваш путь рантье? Каким было первое помещение, приобретенное для бизнеса?
Свой первый магазин я приобрел в 2003 году. Эта сделка интересна тем, что было сложно определить реальную стоимость помещения. Аналогичных продаж в этом районе города на тот момент просто не было. Владелец назначил цену, максимальную для Ярославля, – она составила 100 тыс. руб. за квадратный метр. Что касается дальнейших сделок, стоимость квадратного метра постоянно росла. Так, в 2007 году она уже составляла 300 000 рублей .
С наступлением кризиса рост замедлился, но ниже цена не стала. Накануне кризиса 300 тыс. рублей, на сегодняшний момент цена колеблется от 300 до 400 тыс. рублей. Несложно посчитать, что за 10 лет стоимость недвижимости в «золотом квадрате» выросла в 4 раза. Для сравнения, совсем рядом, на улице Свободы, квадратный метр стоит 70-100 тыс. рублей, т. е. в 3-4 раза ниже. «Золотой квадрат» отличается от всех остальных улиц города, так же, как Арбат и Тверская улица в Москве.

Сколькими квадратными метрами коммерческой недвижимости вы владеете? Какие объекты наиболее интересны?
В моей собственности находится порядка 4000 квадратных метров коммерческой недвижимости, это более 40 магазинов, и 1000 квадратных метров жилой недвижимости в центре Ярославля. Самые интересные объекты расположены в «золотом квадрате», который образован улицей Кирова, Депутатским переулком, Депутатской и Первомайской улицами. Несколько шагов в сторону Андропова – и поток покупателей снижается, это не торговые участки, по ним люди идут в сторону набережной. Именно «золотой квадрат» пользуется самым большим спросом среди арендаторов.

Сколько здесь стоит аренда?
2500-3000 рублей за квадратный метр в месяц. Или, как принято считать в столице, 30-36 тыс. рублей в год. Для сравнения, ставки на улице Свободы находятся в пределах 700-1500 рублей. Я считаю, что аренду в «золотом квадрате» может потянуть далеко не каждый бизнес. Давайте посчитаем: за помещение в 100 квадратных метров нужно в месяц платить 300 тыс. рублей, 200 тыс. предприниматель оставит себе, плюс зарплата персонала, прочие расходы – еще 100 тысяч. Получается, что нужно заработать минимум 600 тысяч. При 30 % наценки, если речь идет о торговле, необходим оборот порядка 2 млн. рублей месяц.

Расскажите о рекордных сделках с коммерческой недвижимостью в Ярославле.
Две из них заключены в 2008 году: были проданы помещения на Кирова и на Первомайской улице. Стоимость квадратного метра тогда составила 400 тыс. рублей. Для Ярославля это нереально высокая цена! Допустим, обычная двухкомнатная квартира в спальном районе при таких ценах должна стоить 20 миллионов, а она сегодня стоит 2 миллиона. Еще один рекорд – комната на Первомайской улице, проданная по цене 9 миллионов за 19 квадратных метров. Причем изначальная цена была гораздо выше. Это «последние» 2 окна, рядом со «Швейным миром», которые не были задействованы в качестве коммерческой недвижимости.

Как быстро окупают себя помещения в «золотом квадрате»?
В лучшем случае за 10 лет. Стоимость аренды привязана к стоимости квадратного метра. И разница – в 100 раз. Десять месяцев в году умножаем на 10 лет. Почему считаем не по 12 месяцев? Так удобнее: 2 месяца списываются на налоги, инфляцию, различные расходы.

Виталий Евгеньевич, многие помнят улицу Кирова совсем другой. Когда сформировался «золотой квадрат»?
Думаю, лет 10 назад. До этого времени большинство помещений находились в муниципальной собственности, их занимали магазины, недвижимость не выставлялась на продажу. Несмотря на то, что квадрат «золотой», здесь может существовать далеко не каждый бизнес. Это удачное место для банков, обувных, парфюмерных, ювелирных магазинов. А вот аптека на дорогой улице – не самый выгодный вариант.

А кафе?
В этом отношении улица Кирова больше напоминает не Тверскую улицу, а Арбат, где сконцентрировано много кафе и ресторанов. Несколько лет назад на Кирова не было ни одного кафе, на данный момент только у меня арендуют 4 таких помещения. И они пользуются большой популярностью.

Интересно узнать, какое помещение больше всего привлекает арендаторов? Где находится «бриллиант в золотом квадрате»?
Потенциальные арендаторы тоже интересуются этим вопросом. Один из них заказывал исследование у немецких аналитиков. Они приехали, провели мониторинг и назвали 2 помещения. Оба угловые, захватывают сразу 2 потока, и стоимость их на 30 % выше. Сегодня эти площади занимают ювелирный «Кристалл» и обувной «Тофа».

Как отличается стоимость вторых и первых этажей?
В 3 раза. Этот принцип сформирован десятилетиями и просчитан не одной командой аналитиков. Покупатели с неохотой идут на второй этаж, он не будет работать, как первый. Арендаторы нередко задумываются: можно переехать со второго этажа вниз, и тогда бизнес будет крутиться в 3 раза быстрее. Но платить за аренду придется в 3 раза больше, а значит, нужно найти в 3 раза больше покупателей. Каждый для себя решает сам. Вторые этажи на Кирова не развиты, думаю, что их будущее выглядит так: либо совмещенные двухэтажные магазины, либо создание торговых площадей не менее 1000 квадратных метров, так они станут привлекательными. Но вопрос в том, насколько сложно это осуществить технически.

Как ваш бизнес в сфере недвижимости пережил кризис? Наверняка арендаторы уходили, ставки снижались?
До конца 2008 года практически любой вид предпринимательской деятельности был успешным и выгодным. Имелись кредитные деньги, росли продажи, а что касается недвижимости, то ставки оставались максимально высокими. Как только случился кризис, большинство арендаторов либо попросили снизить ставки, либо отказывались от аренды. Объясняется все просто: у многих бизнес был построен не совсем корректно, компании стремились занимать все свободные ниши, максимально расширяться. И с началом кризиса вынуждены были закрыть нерентабельные магазины.

Объекты на периферии теряли своих арендаторов и долгое время не могли их вернуть. Не помогало даже снижение ставок. Сегодня для многих торговых центров 30 % пустующих площадей – это норма. Но для «золотого квадрата» подобные коэффициенты неприменимы. Спрос здесь всегда выше, чем предложение. Сегодня пустующих помещений у нас нет, и в масштабах Ярославля, страны – это очень хороший показатель. В этом суть привлекательности лучшей коммерческой недвижимости: за те же деньги можно приобрести больше квадратных метров за пределами «золотого квадрата», но многократно возрастает риск остаться без арендаторов.

Многим было бы интересно узнать, как вы смогли добиться таких успехов в бизнесе?
Небольшой пример. Представьте: предприниматель, период длиной в 10 лет, начальный капитал в 10 тысяч долларов. Считаем: бизнес должен приносить минимум 10 процентов прибыли в месяц, это небольшой показатель, и если не получается, то что-то идет не так. Владея 10 тысячами, имея 100 % прибыли в год, предприниматель к концу первого года деятельности будете иметь 20 тысяч долларов. К концу второго года – 40 тысяч, третий год – 80 тысяч… На десятый год эта сумма составит 10 миллионов долларов. Всего лишь за 10 лет, начав с 10 тысяч долларов. Деньги зарабатывать просто, надо лишь найти то дело, которое тебе нравится.

Как предприниматель, я вижу, что если средства держать под контролем, следить за тем, как развивается бизнес, то это вполне возможно. Нужно упорно трудиться, наблюдать, как работают конкуренты, уметь идти на определенный риск. У меня масса примеров перед глазами. Юноша окончил школу, женился в 19 лет, они сняли у меня помещение и организовали свой обувной магазин. У супругов был только первоначальный капитал, те же 10 тысяч долларов, а через 3 года они стали успешными и обеспеченными людьми. Многие не хотят рисковать, но это не риск все потерять, а риск заработать меньше. Если сидеть и ничего не делать, то по результатам 10 лет будет не 10 миллионов, а 1 миллион.

Виталий Евгеньевич, почему цены на недвижимость в России выше, чем за границей?
У меня нет недвижимости за рубежом, но я сравнивал цены, например, с Испанией. Аналогичный коттедж или квартира стоят дешевле, и там вид на море, а не на поле или автостоянку. Но задайте вопрос любому россиянину: что бы вы сделали с лишними деньгами? Правильно, купили бы недвижимость! За границей так ответят от 5 до 7 % опрошенных, у нас 75-80 %. Думаю, что порядка одной трети квартир – это вторые квартиры, которые владельцы сдают. Еще одна треть граждан вообще не имеет собственного жилья. Но покупать квартиру экономически невыгодно, и я объясню на примере.

Допустим, у вас есть 7 миллионов рублей, и вы решили приобрести квартиру. Недвижимость дорожает постепенно, чуть быстрее инфляции, не будем брать в расчет тот бум, который случился перед кризисом. Через 10 лет ваша квартира будет стоить 8 миллионов. А если не покупать, а взять в аренду? Это будет стоить 15 тысяч в месяц, 150 тысяч в год, за 10 лет – 1,5 млн. рублей. Конечно, приятно ощущать себя хозяином, но не зря за границей люди предпочитают аренду. Получается, что можно заплатить за квартиру 7 миллионов, а можно 1,5 миллиона. При этом на первом этапе высвобождается 6,85 млн. рублей. Возвращаемся к первой схеме: через 10 лет у вас будет около 70 миллионов долларов.

И даже если вы не займетесь бизнесом (150 тысяч в год на аренду), то банковских процентов «набегает» за год в среднем 700 тысяч рублей. Разница 550 тысяч в год. Квартира – это замороженные деньги. Неправильно говорить «продайте квартиру», просто арендуйте ее. Такая модель поведения появится у нас, но лет через 10-20 мы, так или иначе, повторим схему. Я никогда не читал книги вроде «Как стать богатым», но перед встречей с вами решил посмотреть, что в них пишут. И еще раз убедился: деньги у богатых людей работают, а у небогатых они лежат. Разница между богатым и средним – в скорости оборачивания денег.

Для бизнесмена мир выглядит по-другому, он открыт! Я действительно приехал из другого города и построил в Ярославле свой бизнес, никто не делал мне подарков. В какой-то момент появляется капитал, что-то можно купить, перенаправить. Я вижу все это очень резко. Что мешает остальным? Инертность мышления, боязнь рисковать, отсутствие интереса, неумение работать на конечный результат. Надо почувствовать вкус победы, увидеть путь. И если все понял, получишь удовольствие!

Рантье – это выгодно?
Не очень. Арендатор может съехать, а другой придет к нему на смену не сразу, тогда 10 % годовых превращаются в 7 %. Получается, что проще продать недвижимость и положить деньги в банк. Зато можно провести удачную сделку, купить помещение, а потом выгодно перепродать его. Или приобрести магазин и расширить его площадь, есть масса вариантов. Рантье – это не так прибыльно, но очень интересно.

Как ценитель и профессионал в сфере недвижимости, какой дом вы выбрали для себя?
Я живу в коттедже в центре города. Предпочитаю качество в отделке и современность в дизайне недвижимости.

Как вы проводите отпуск?
В работе я трудоголик, у меня нет выходных, но 5–6 раз в год я летаю отдыхать, любимые страны – Испания, ОАЭ, острова Юго-Восточной Азии. Смотрю достопримечательности, погружаюсь в местную атмосферу, люблю комфорт в отеле и на пляже. В отдыхе постоянен: если мне понравилось какое-то место, я туда возвращаюсь.

А не страшно уехать и оставить бизнес?
В отпуске я имею контроль над своей деятельностью: для этого есть Интернет, телефон. Обычно бывает так: еду на экскурсию в автобусе, могу позвонить и поговорить о бизнесе, узнать, как идут дела, что-то подсказать.. Ведь мне это интересно.

Каким образом поддерживает вас семья? Помогает ли жена в бизнесе?
Да, жена поддерживает меня во всем.  За что ей огромное спасибо. Старший сын в прошлом году отслужил в ВС РФ. Сейчас тоже помогает мне в бизнесе, в свободное время пишет стихи. Младший сын еще учится в школе, увлекается спортом, в дальнейшем и он примет участие в развитии моего дела.