«Золотые» метры

Большинство ярославцев проводят большую часть дня в офисе. Выбор офисного помещения зависит прежде всего от возможностей компании и специфики бизнеса. Что лучше — арендовать или купить офис? Этот вопрос рано или поздно задают себе все предприниматели. Но прежде, чем принимать столь судьбоносное решение, эксперты советуют скрупулезно проанализировать предложения рынка и сопоставить их с собственными ресурсами. О состоянии рынка офисной недвижимости, особенностях его развития и трендах «Элитному кварталу» рассказали эксперты.

Общие тенденции
Один из основных сегментов коммерческой недвижимости — офисный — начал активное восстановление. Иностранные инвесторы всегда более охотно вкладывали средства в объекты коммерческой недвижимости, ведь период их окупаемости значительно короче, а доходность выше.

Игорь ЕФИМОВ
Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет порядка 10-15% в зависимости от ее вида. Плюс имеет значение следующий фактор: в отличие от жилья, коммерческая недвижимость обычно остается в активе девелопера. При этом большинство зарубежных инвесторов вкладывают деньги в объекты класса А.

Сейчас российские инвесторы стали конкурировать с иностранным капиталом за качественные инвестиционные активы. Такой вывод по итогам первого полугодия на рынке инвестиций в российскую недвижимость сделала международная консалтинговая компания Knight Frank. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделок по покупке качественных объектов то в текущем году она уже достигла 60%.

Эта ситуация показательная для общероссийского рынка, но Ярославль не остается в стороне от тенденции. Объемы нового строительства офисных площадей растут, повышается качество возводимых офисных центров. По данным «Эксперт Недвижимость», основная доля объектов, построенных в Ярославле за 1-е полугодие 2013 года, пришлась на крупные комплексы. При этом средняя площадь зданий, введенных в эксплуатацию в этот период, составила почти 15 000 квадратных метров.  Отметим, что в 2012 году средний размер построенных офисных комплексов был в 1,3 раза меньше.

Елена СОРОКИНА
Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
Первое полугодие 2013 года продемонстрировало достаточно большие объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений. За данный период текущего года было построено и реконструировано почти 180 000 м2 офисной недвижимости. Это в 1,5 раза больше, чем в I  квартале 2012 года, или 46,7% от общего объема ввода за весь прошлый год. Такой значительный показатель был достигнут, в первую очередь, благодаря переносу сроков окончания строительства части объектов с 2012 на 2013 год. Всего за период конца 2012 – начало 2013 года было введено в эксплуатацию 8 офисных зданий, 2 из которых относятся  к классу А. При этом доля класса А составила почти 20% от общей площади новых офисных помещений. Соотношение нового строительства и реконструкции осталось традиционным и составило 78% и 22% от суммарного объема завершенных в конце 2012 года зданий соответственно.

Еще 5 лет назад помещения под офис предоставлялись практически где угодно. Сдавались даже производственные здания и квартиры в жилых домах. О качественном офисе со всей необходимой инфраструктурой оставалось только мечтать. Сегодня офисные здания Ярославля делятся на несколько групп. Это торгово-офисные центры, реконструированные старые здания советской постройки и верхние этажи торговых центров. Естественно, основные объемы предложения и спроса распределены в центральной части города. Однако поскольку в центральной части Ярославля нет новых строительных площадок под крупные объекты, продолжается постепенное смещение центров деловой активности за пределы исторического центра города. Наиболее яркими примерами тому являются крупные транспортные  магистрали – проспекты Московский и Фрунзе.

Алексей МИТИН
Безусловно, если речь идет об офисной недвижимости, то самый высокий спрос в этом сегменте приходится на центр. Соответственно, цены здесь также самые высокие. Максимально загружены улица Свободы и весь квадрат от Красной до Богоявленской площади в историческом центре города.

Елена СОРОКИНА

Несомненным лидером является Кировский район – 50%. Далее идет Фрунзенский район – 16%; Дзержинский и Заволжский районы имеют практически равные показатели – по 12% и 10% соответственно. Меньше предложений представлено в Красноперекопском и Ленинском районах – по 7% и 5% соответственно. Стоит отметить, что спрос на ярославскую недвижимость в целом растет. Это обусловлено рядом причин. Если рассматривать коммерческую недвижимость, то здесь на увеличение спроса влияют расширение городских границ, образование новых площадок и увеличение масштабов бизнеса.

Аренда
Вопрос покупки или аренды офиса каждый решает по-своему. Это зависит, в первую очередь, от количества свободных денег. По данным «Эксперт недвижимость», I квартал этого года характеризовался большими объемами поглощения. За этот период было сдано в аренду и продано примерно от 250 000 м2 качественных офисных помещений, что на 6% больше, чем в IV квартале 2012 года, и в 1,5 раза больше, чем в I квартале 2012 года. Основная часть сделок заключалась с помещениями класса В+. На долю зданий класса
А и В- пришлось только 16% и 23% сделок соответственно. В среднем ежемесячно в Ярославле сдается в аренду 20 000-25 000 м2 помещений офисного и торгового назначения.

В период, когда рынок недвижимости показывает стабильное развитие, приоритеты арендаторов меняются. Срок экспозиции зависит от ценовой категории объекта недвижимости. Скажем, в течение кризисных лет большим спросом пользовались совсем небольшие офисные помещения класса С.

Алексей МИТИН
Сегодня популярны офисы класса А и В. Элит и премиум-класс потенциального арендатора уже не слишком интересуют. На мой взгляд, все это строится «под себя». Иногда банки, сырьевые корпорации, другие крупные игроки, не желая снижать планку своих требований к офису, принимают решение самостоятельно строить себе здание. Но делают они это, конечно, только в тех случаях, когда придают большое значение своему присутствию в данном регионе. Иногда корпорация покупает здание с возможностью реконструкции «под себя». Ставки аренды офисов в Ярославле за последние 1,5-2  года достаточно сильно снизились. Все собственники, которые сдавали отдельные большие или дробленые помещения, очень долго не могли смириться с мыслью о том, что надо снижать стоимость арендных ставок. Но после того, как они убедились, что 80% их арендаторов съезжают, цены пришлось снижать. Потом собственники решили, что кризис прошел и начали возвращать цены на прежний уровень. Однако ситуация повторяется — на сегодняшний момент, на мой взгляд, ряд коммерсантов, которые не намерены снижать цену, просто теряют деньги за  простаивающие пустые помещения. Сегодня арендаторы стремятся к экономии офисного пространства и эффективности его использования. Они зачастую отказываются от респектабельных крупноформатных офисов в пользу функциональности и удобства. «Время безумств», когда в офисах были паркет и эксклюзивный дизайн, прошло. В условиях аренды это уже никому не нужно.

Офисы класса А, о которых идет речь, обычно находятся в зданиях новой постройки либо в полностью реконструированных зданиях. В них обязательно наличие системы кондиционирования, службы охраны, высокоскоростных лифтов, конференц-залов, наземных и подземных парковок. Арендодатели бизнес-центров заранее обеспечивают клиентов всем необходимым, что может понадобиться в работе. Такими требованиями, например, могут являться качественная отделка помещений, новейшее оборудование, наличие зала для общения с VIP-клиентами, оптико-волоконные телекоммуникации.

Елена СОРОКИНА
Многие владельцы небольших компаний переосмыслили свои расходы на аренду офисных помещений и осознали необходимость оптимизировать эти затраты. Увеличился спрос со стороны компаний, ранее арендующих не эффективные с точки зрения планировки помещения и готовых переехать в современные бизнес-центры с более высокими ставками, общие затраты на аренду офиса в которых в конечном итоге оказываются меньше, благодаря эффективным планировочным решениям.

По данным агентства «Эксперт Недвижимость» ежегодно рынок аренды офисов в Ярославле развивается по одному и тому же сценарию: в феврале-апреле –  активизация, с мая до середины августа –  относительное затишье и стабилизация цен, а в осенние месяцы рост возобновляется. В целом спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 20 до 400 м2. И с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает.

Игорь ЕФИМОВ
Рынок аренды коммерческой недвижимости, в частности офисной, является более гибким, быстро реагирующим на внешние изменения. Стратегия реализации в большей степени влияет на срок экспозиции коммерческой недвижимости, и означает, в какой степени собственник готов идти на разного рода уступки. Чаще всего коммерческие площади оказываются невостребованными из-за неправильного позиционирования. В частности, из-за неудобной парковки или конструктивных особенностей помещения долго не удается добиться полной наполняемости площадей арендаторами.

Продажа
Изменения на рынке коммерческой недвижимости прямо отражают уровень деловой активности в целом, поэтому активно продвигающиеся сегодня проекты комплексного освоения территорий влияют и на рынок офисной недвижимости.

Владимир ХМЕЛЕВ
При комплексном освоении земель достигается оптимальный баланс между объектами жилой и коммерческой недвижимости, рационально решены вопросы проживания, работы и отдыха в рамках единого участка. Проекты КОТ предлагают создание жилых районов с плотной и качественной урбанизированной средой, обладают всеми необходимыми характеристиками для развития постиндустриальной экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании поселений нового качества. При всем этом комплексное освоение территорий – дело прибыльное с точки зрения бизнеса. Капитализация проектов КОТ происходит, например, за счет продажи готовой недвижимости  или за счет функционирования «ядра» проекта в виде делового района, предприятия, исследовательского центра и т.д. Кроме того, дополнительные средства приносит реализация обеспечивающих проектов в сфере торговой, развлекательной, жилой и коммерческой недвижимости, а также «торговля коммуникациями».

Игорь ЕФИМОВ
Сегодня растет количество многофункциональных комплексов, которые включают в себя офисную, торговую, гостиничную и складскую составляющие. Постепенно происходит увеличение масштабов вводимых и планируемых объектов.

В покупке офиса есть свои плюсы: не нужно беспокоиться о росте арендных ставок, возможном досрочном расторжении договора аренды. Однако не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится лишь в течение 5-6 лет. Большинство экспертов считают, что аренда является более выгодным вложением. Если коммерческий проект запланирован на 1,5-2 года, то целесообразнее арендовать офис.

Елена СОРОКИНА
Приобретать офис в собственность нужно только тем компаниям, которые занимаются долгосрочными проектами. Выбирая коммерческую недвижимость для инвестиций, не следует экономить на вложениях. Требования постоянно растут, и помещение, которое сегодня можно представить как офис класса А, через 3 года, возможно, и до В «не дотянет». В относительно краткосрочной перспективе следует вкладывать средства в объекты более высокого класса, так как цены в ближайшие годы на них будут только расти. В долгосрочной – в менее дорогие объекты с большим потенциалом. Например, в коммерческие объекты в новых районах или в районах, подлежащих реконструкции.

По прогнозам аналитиков, если цены и будут меняться, то в сторону повышения. Методом проб и ошибок собственники сформируют оптимальную цену на офисные помещения как аренды, так и продажи. В настоящее время этот сегмент стал более доступным инвестиционным инструментом. Кроме того, появился большой спектр предложений ликвидной офисной недвижимости в деловых районах, сроки экспозиции и рост стоимости которой в среднесрочной перспективе напрямую зависит от престижности месторасположения и качества объекта.

Игорь ЕФИМОВ
Этап экономического развития рынка играет определяющую роль в вопросе срока экспозиции офисной недвижимости. По мере насыщения рынка недвижимости сроки экспозиции объектов становятся более длительными. Если в период активного рынка срок продажи объекта может составлять от 2 недель до 2 месяцев, то в период стагнации данный срок варьируется от 1 до 4 месяцев. Как показали экономические события 2008-2010 годов, в период глубокого кризиса срок экспозиции может составлять и свыше 12 месяцев, или покупатели  могут вовсе не найтись до тех пор, пока ситуации на рынке не улучшится.

Мнения всех специалистов сходны в одном: рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться выгодным средством для возможности заработать и для инвестиционных вложений.