ЛИЗИНГ коммерческой недвижимости: ближайшее будущее или несбыточные мечты?

Любому бизнесу требуется офис, склад или же производственное помещение, и, для того чтобы работа протекала в нормальном русле, предпринимателям просто необходимо арендовать коммерческую недвижимость. Приобрести ее в собственность зачастую не под силу в связи с тем, что цены на коммерческую недвижимость непомерно высоки. В первую очередь, это касается малого бизнеса. Растущие арендные ставки ставят под сомнение существование самого бизнеса. Конечно, в такой ситуации на помощь может прийти внешний капитал, но банки с большой неохотой выдают займы малому бизнесу. Решением этой проблемы может стать лизинг коммерческой недвижимости. У этого сегмента очень большой потенциал, хотя финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена. Лизинг для малого и среднего бизнеса – это очень удобный инструмент, для того чтобы получить коммерческую недвижимость в собственность.

Лизинг коммерческой недвижимости – относительно молодой сегмент на рынке лизинга в России. Первые сделки пришлись на рубеж 90-2000-х гг. По мнению экспертов рынка, на сегодняшний день в европейских странах лизинг недвижимости составляет  порядка 30-35% от портфелей лизинговых компаний. В России же – всего 1-2%. Среди причин, которые тормозят развитие этого направления, специалисты называют отсутствие четких регламентирующих «правил игры» (в том числе и законодательных) при заключении таких трудоемких сделок. Да и перспективы «беспредметного» разбирательства с налоговыми органами, конечно же, не добавляют желания активно развивать предложение этого продукта. Однако, несмотря на немногочисленность сделок, многие игроки рынка видят большие перспективы в данном секторе.

Для начала стоит разобраться, что обозначает этот иностранный термин. Итак, лизинг – это вид финансовых услуг, долгосрочная аренда собственности с последующим выкупом. Другими словами, лизинг – это удобный инструмент, позволяющий получить в собственность необходимые для бизнеса помещения.  Предметом лизинга может быть все что угодно: здания, предприятия, оборудование, сооружения, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

• Если вы арендатор, вы можете использовать лизинг, чтобы приобрести имущество в собственность.
• Если вы девелопер, риелтор или продавец недвижимости, вы можете использовать лизинг как способ повышения ликвидности объекта и сокращения времени экспозиции.
• Если вы молодая компания, не имеющая достаточных оборотных средств, вы можете использовать лизинг как возможность приобрести помещение. Привлечь средства для этого с помощью лизинговой компании проще и удобнее обращения в банк за кредитом.
• Если вы высокорентабельное предприятие с большим объемом взятых кредитов, вы можете использовать лизинг, чтобы не отвлекать из бизнеса собственные ресурсы.
Есть и исключения; так, лизингу не подлежат: земельные участки, природные объекты, имущество, для которого установлен особый порядок обращения. На это указывают и эксперты.

Марина Голубева,  директор филиала ЗАО «МИК» в Ярославле:
«Предметом лизинга может выступать только нежилое недвижимое имущество, предмет лизинга должен принадлежать продавцу  на праве собственности, земельные участки не могут быть предметом лизинга и должны принадлежать продавцу либо на праве собственности, либо на праве долгосрочной аренды. Объект недвижимости и земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не должны находиться в залоге (ипотеке) и должны быть свободны от прав третьих лиц».

В этом виде инвестиционной деятельности взаимодействуют 3 стороны: лизингодатель (лизинговая компания), лизингополучатель и продавец. Лизингодатель приобретает имущество у продавца, а затем передает его лизингополучателю во временное владение и пользование по договору финансовой аренды. По окончании договора лизингодатель передает объект лизингополучателю в собственность либо полностью амортизированный, либо по минимальной остаточной стоимости.

Отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу аренду. Ведь договор лизинга – это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

РЯД ВАЖНЫХ УСЛОВИЙ
Лизингополучатель вносит авансовый платеж в размере от 5 до 20% от стоимости здания, остальные платежи вносятся по заранее оговоренному графику. При этом платеж может быть аннуитетным (одинаковым на весь период лизинга), регрессивным (уменьшающимся) или же ускоренным (увеличивающимся). На срок лизинга, который может составлять от трех до семи лет, объект обязательно страхуется.
Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения договора, причем перечень услуг по обслуживанию и технической эксплуатации здания, как правило, согласовывается индивидуально. В случае же с арендой обязательства обычно заведомо включаются в арендные платежи.
Если сравнивать лизинг с ипотекой, преимущества первого заключаются в отсутствии необходимости предоставления залога и возможности использования механизма ускоренной амортизации объекта. Кроме того, требования по обеспечению лизинговой сделки во многом меньше банковских условий для получения кредита.
Но стоит учесть бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю, и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до двух месяцев.

КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА ИЛИ ЛИЗИНГ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
Все-таки стоит их сравнить – эти 2 основных механизма использования недвижимости под бизнес. По большому счету, ипотека под коммерческую недвижимость не имеет кардинальных отличий от традиционного кредита на жилье. Но существует ряд важных аспектов, на которые нужно обратить внимание заемщиков:
• заемщиком может быть как юридическое, так и физическое лицо
• сроки этого вида ипотеки варьируются от 5 до 12 лет
• первоначальный взнос составляет около 40%
• ставки на кредит варьируются от 15% до 20%
• время рассмотрения заявки – от семи дней до одного месяца

СПРАВКА:
Компания, берущая кредит, полностью сохраняет свой капитал в обороте. Это особенно выгодно для тех организаций, у которых рентабельность бизнеса превышает стоимость взятого кредита. Руководителю уже не придется ломать голову, как снять недвижимость высокого качества без значительных денежных потерь.

Недостатки коммерческой ипотеки:
1. Первоначальный взнос на нежилую недвижимость редко опускается до 30-25%. Это связано с тем, что большинство банков к юридическим лицам относятся намного требовательнее, чем к физическим.
2. Наличие жестких требований по выплате. Общая задолженность не может превысить больше трех месячных оборотов. Такие условия делают коммерческую ипотеку для большого количества организаций среднего и малого бизнеса практически невозможной.
3. На данный момент на рынке банковских услуг очень сложно встретить предложения для юридических лиц на долгий срок кредитования.
А вот основным отличием лизинга и аренды, которое указывает на преимущество, причем существенное, в пользу первого, по мнению специалистов, считается переход права собственности.

Марина Голубева:
«Неоспоримым преимуществом лизинга коммерческой недвижимости является то, что, выплачивая лизинговые платежи, клиент оплачивает и часть стоимости имущества, и через определенное время недвижимость переходит в собственность клиента. При обычной же аренде происходит то же самое, но переход права собственности в ней не предусмотрен.
Инструмент финансирования приобретения объектов недвижимости в собственность подразумевает приобретение и передачу в лизинг объектов, которые относятся к классу недвижимых в соответствии с законодательством».

Особенности лизинга коммерческой недвижимости
Официальные сделки по лизингу коммерческой недвижимости происходят по схеме регистрации традиционного лизинга. Лизинг включает в себя оформление права собственности на тот или иной объект, а также заключение договора лизинга в Федеральной Резервной Системе. То есть он оформляется как договор аренды, поскольку по Гражданскому кодексу Российской Федерации,  лизинг – это вид арендных отношений.
Заемщиком в контексте данной сделки может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Официальный договор подписывается на срок от одного года до пяти лет. А первоначальный взнос равен 10%. Дополнительный залог в данной ситуации не требуется. Срок рассмотрения конкретной заявки обычно варьируется от трех до семи дней. Стоит сказать, что в Ярославле много лизинговых компаний, но не все из них занимаются лизингом коммерческой недвижимости. Дело в спросе. Когда предприниматели оценят этот вид достаточно выгодной аренды по достоинству, тогда и предложений станет больше.

Преимущества лизинга:
• менее жесткие требования по выплате, чем при ипотеке, а также полное отсутствие внесения лишних залогов;
• лизинг дает возможность приобретать недвижимость по выгодным и гибким условиям платежей в рассрочку;
• в  контексте этого типа сделки заемщик экономит при налоге на имущество. К примеру, компания имеет право включать в себестоимость услуги все выплаты по условиям лизингового договора, независимо от эксплуатации или простоя имущества. А также организация имеет возможность сокращать налогооблагаемую прибыль на величину, равную количеству амортизационных выплат;
• в стоимость выполняемых услуг обычно включены проценты, не превышающие указанную Центральным Банком ставку рефинансирования. Это выгодно, особенно при учете того, что кредитная ставка во многих банках варьируется от 15% до 20% годовых. Таким образом, разница между ставкой, направленной к списанию на затраты, и коммерческой ставкой составляет 3%, максимум – 8%. А далее полученная сумма отнимается от чистой прибыли того или иного предприятия;
• простая процедура получения банковских кредитов. Это связано с тем, что лизинговая задолженность практически не влияет на баланс организации или предприятия. А в качестве гарантии в данном случае со стороны лизингодателя является оформление ипотеки в пользу банка. Со стороны лизингополучателя гарантией выступает страхование коммерческой площади.
Как мы видим, у этого вида сделки много положительных сторон, но у него есть и свои недостатки.

Недостатки лизинга:
• процентная ставка при лизинговой сделке всегда выше ипотечной
• официальный договор лизинга коммерческой недвижимости всегда подлежит обязательной государственной регистрации. Дело в том, что этот документ вступает в силу лишь после осуществления данной процедуры

Значимые факторы
Чтобы более корректно и объективно сравнить ипотеку и лизинг и уяснить, что выгоднее, необходимо рассмотреть 3 фактора: налоги, расходы и переход права собственности.

Расходы…
• Расходы в процессе получения ипотечного кредита заключаются в выплате главной суммы процентного долга и имущественного налога. А также сюда входит оплата услуг оценки и страхования залога, банковского обслуживания и комиссии за открытие счетов;
• при лизинговой сделке выплаты состоят из ряда специальных платежей, включая авансовые расходы. Они могут выплачиваться в течение нескольких лет. А платежи выкупной стоимости – по завершению срока договора. При этом виде сделки нормальным является факт удорожания. Его размер зависит от конкретной ставки кредитования. Также при расчете учитывается страхование имущества, транспортный налог, имущественный налог и расходы на доставку.

Налоги…
• В отличие от ипотеки, заключение лизингового договора с точки зрения налогообложения и его оптимизации имеет отдельные преимущества. По схеме лизинговой сделки все платежи включены в себестоимость. Помимо этого, ускоренный процесс амортизации, который активно применяется в лизинге, значительно сокращает налог на имущество;
• ипотека коммерческой недвижимости предусматривает достаточно высокое налогообложение, что зачастую является отталкивающим фактором для заемщика. К тому же в процессе оформления этого типа сделки нет банковских амортизаций при выплате имущественного налога.

Переход права собственности
При лизинге площадь переходит к компании-лизингодателю, и только с погашением всех имеющихся платежей данная недвижимость оказывается в собственности у лизингополучателя;
в контексте ипотечного договора право на владение недвижимостью переходит к заемщику уже после регистрации данной сделки.
Лизинг – это действительно выгодная сделка, однако при заключении нужно обязательно обратить внимание на постоянно колеблющийся курс валют. Из-за этого возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации – то есть все то, что может значительно отразиться на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется, и на разнице можно неплохо заработать.
Подведем итог. Предприниматель, беря объект на условиях лизинга, защищает себя от нескольких весьма значимых рисков, и на это стоит обратить особое внимание.

Марина Голубева:
«При лизинге коммерческой недвижимости, в отличие от той же самой аренды, клиент застрахован от риска смены владельца объекта недвижимости, от повышения лизинговых платежей, от отказа владельца в продлении договора и от его досрочного прекращения».

СПРАВКА…
Риски  лизингополучателя:
Имущественные риски связаны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

СПРАВКА…
Заведомо заниженные доходы некоторых компаний и предприятий, которые скрывают свою реальную прибыль в целях экономии на налогах, играют против предпринимателей и могут послужить поводом для отказа в лизинге. Учитывая высокую стоимость коммерческой недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Идеальная схема
Идеальная  схема работы лизинга – когда объект, приобретаемый лизингополучателем, продается с учетом налога НДС, считают специалисты.  Как правило, эти продажи осуществляются от крупных застройщиков, которые работают с НДС. Тогда эта форма лизинга более выгодна и привлекательна, чем прямая покупка или покупка в кредит.  Во- первых, все платежи включаются в затраты предприятия-лизингополучателя. Бывает, что  лизинговый платеж не выше, чем арендная плата за аналогичный объект. Но в случае с арендой вы не станете владельцем объекта недвижимости, а лизинговый платеж выплачивается за объект, который по окончанию срока  платежа переходит в вашу собственность. Именно поэтому многие клиенты рассматривают лизинг как оптимальный вариант сделки.

Перспективы
Стоит также учесть, что в четвертом квартале 2012 года специалисты прогнозируют резкий рост цен на аренду офисной недвижимости и складских помещений во всех регионах России. Такие данные приводит компания Рenny Lane Realty. Специалисты прогнозируют, что самый пик придется на октябрь – начало ноября. Повлияют на такое развитие событий сразу несколько факторов. Во-первых, стабилизировалась политическая обстановка в стране по сравнению с периодом весенних предвыборных волнений в России. Во-вторых, мировая экономическая ситуация благотворно влияет на рост спроса на коммерческую недвижимость. В-третьих, наблюдается дефицит предложений на рынке арендных площадей. По словам аналитиков агентства Penny Lane Realty, дефицит будет только увеличиваться. Ведь уже с начала 2012 года общее число вакантных объектов, которые сдаются в аренду, снизилось на 8,5% по сравнению с 2011 годом. Поэтому к концу года стоит ждать резкого увеличения стоимости и спроса на складские и офисные помещения.

Несмотря на сложности, связанные с налогообложением, представители лизинговых компаний единодушно прочат лизингу коммерческой недвижимости большое будущее.  Сейчас активно обсуждается вопрос о замене налога на имущество (2,2% от среднегодовой стоимости) налогом на недвижимость. Если произойдет замена, собственникам коммерческой недвижимости будет невыгодно регистрировать объекты на физические лица, переводить на систему упрощенного налогообложения. И тогда значительно увеличится количество продавцов, работающихв общей системе налогообложения, соответственно, являющихся  плательщиками НДС, что выведет рынок лизинга коммерческой недвижимости  на новый уровень.

Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ, ситуации на мировых финансовых рынках и изменениях в законодательстве. Улучшение законодательной базы даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен.

текст: Юлия Спиридонова