Журнал о бизнесе и жизни, выходит с 2004 года.

Апрель 2018

Апрель 2018

Февраль 2018

Рубрика: Недвижимость

  • Как менялся рынок жилой недвижимости за 20 лет

    Российский рынок недвижимости за 20 лет пережил много изменений и потрясений. Главное, что всегда волнует покупателей, — это цены. За 20 лет средние цены на новостройки выросли с 47 500 тыс. рублей до 131 252 тыс. рублей за 1 кв.м, на «вторичку» — с 47 200 тыс. рублей до 107 313 тыс. рублей.

    Топ-10 регионов-лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет значительно изменился: в него вошли некоторые дальневосточные регионы и Ленинградская область. Только 4 субъекта присутствовало в рейтинге и 20 лет назад, и сейчас: это Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Приморский край.

     Динамика цен на первичном и вторичном рынке.

    В каждом регионе складывалась своя цена, что во многом зависело от численности населения, экономической ситуации и количества строящегося жилья

    В 2005 году ценовой разрыв между регионами составлял 2,7 раза. Именно в это время началось ипотечное кредитование. И разброс стоимости увеличился до рекордных 3,9 раза в 2006 году (в регионах с наибольшей стоимостью квадратного метра — Москве и Санкт-Петербурге — ипотека была более распространена, спрос рос сильнее и разгонял цены).

    После кризиса 2008-го соотношение вновь стало выравниваться. Минимальная разница между стоимостью 1 кв. м в 10% самых дорогих и самых дешевых регионов составлял всего 2,5 раза в 2013–2014 годах. В последующие годы этот показатель до 2020 года колебался на уровне 2,6–2,7 раза.  А в 2020-м льготная ипотека запустила резкий рост цен на жилье и разрыв цен увеличился до 3,7 раза.

    Новостройки остались дороже

    До 2006-го стоимость квартир в новостройках была выше «вторички» на 10-15%. Тогда объем предложений на первичном рынке нем был минимален, рынок только развивался.

    В 2006–2007 годах после запуска ипотечного кредитования соотношение цен выровнялось. Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов тогда составляла не более 10% против четверти сегодня. Поэтому на вторичный рынок программа оказала большее влияние: стоимость «квадрата» выросла сильнее.

    В 2008 году «вторичка» стала дороже уже на 8%. Потом случился кризис, и цены рухнули. В 2010-м был максимальный показатель 20% выше, чем на «первичке». С 2012 по 2014 годы начался восстановительный рост, и стоимость «квадрата» на вторичном рынке оставалась выше, чем на «первичке», в среднем на 13%.

    Во время кризиса 2015 года цены на жилье вновь просели, и разрыв между двумя рынками начал сокращаться: в 2015-м новостройки были еще на 9% дешевле, а в 2017 году — уже на 8% дороже.

    И в кризис 2008–2009 годов, и в кризис 2014–2015-х вторичный рынок пострадал сильнее, чем первичный. Но в первом случае цены на «вторичке» оставались выше за счет большего распространения там ипотечного кредитования, а значит, и повышенного спроса.

    После кризиса 2014–2015 годов цены на новостройки увеличивались более быстрыми темпами: на это повлияло и широкое распространение ипотечного кредитования (в том числе с льготными программами), и введение эскроу-счетов в 2019 году, и появление нового класса жилья, более дорогого и престижного.

    Спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к быстрому росту цен на первичном рынке недвижимости. «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами.

    В результате по итогам года в двух из трех регионов цены на первичном рынке сейчас выше, чем на вторичном.

    Как изменилась доступность жилья в регионах России

    Сначала заметим, что для всех расчетов использовались номинальные цены в рублевом выражении (по данным Росстата за 2000–2024 годы). Они несколько отличаются от рыночных цен — как правило, в меньшую сторону из-за особенностей методики. Росстат использует практику выборочных обследований, а не сплошной анализ данных по всем объявлениям, сделкам и т. д.

    По официальным данным срок накопления на типовую квартиру (вторичный рынок до 55 кв. м) сократился. Расчет делается, исходя из размера средней заработной платы по стране (региону), с учетом, что вся сумма идет на накопление для покупки квартиры.

    Жилье стало более доступным: срок накопления на типовую квартиру за 20 лет сократился в 2,3 раза (с 13,5 до 6 лет).

    Лидерами по доступности жилья остались те же регионы: быстрее смогут накопить на квартиру жители Магаданской, Тюменской и Мурманской областей (высокий уровень зарплат), а больше времени потребуется жителям Приморского края, Москвы и Татарстана (высокий уровень цен на жилье).

    Самый большой срок для накоплена зафиксирован после запуска ипотеки, которая привела к стремительному развитию рынка и росту стоимости «квадрата». Срок накопления средств на жилье увеличился в 2006-м до 15 лет и 9 месяцев, а в 2007 году — до 15 лет и 11 месяцев (это самое большое значение за 20 лет).

    В 2020 году срок накопления вновь стал расти из-за увеличения цен до 5 лет и 11 месяцев.

    По данным исследования доступности жилья в 2023 году Ярославская область занимает 38 место. Минимальное число лет, необходимое чтобы накопить на квартиру, составляет 6,2 года (в 2022 году этот показатель был 4,2 года). Средняя стоимость квартиры в 60 кв. м – 4, 6 млн. рублей.

    Кроме того, есть показатель — коэффициент доступности жилья по России.

    Коэффициент доступности жилья (далее – КДЖ), рассчитываемый ИЭГ в отношении субъектов Российской Федерации и России в целом, показывает, за сколько лет условное домохозяйство из 3 человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, исходя из средней цены 1 кв. м общей площади по данным Росстата

    Коэффициенты доступности жилья в городах Ярославской области в 2020-2023 гг. (составлено по данным СберИндекс и Росстата)

    Как читать показатели: до 3 — жилье доступно; от 3 до 4 — жилье не совсем доступно; от 4 до 5 — покупка жилья серьезно осложнена; от 5 и выше — жилье существенно недоступно.

    В нашей области коэффициент показывает, что жилье доступно.

    Самый высокий коэффициент КДЖ по России в 2023 году в Сочи — 7, 7.

    Развитие рынка недвижимости: законодательство, кризисы, цены

    В 2005 году, после принятия нового Жилищного кодекса, в нашей стране появилась современная ипотека. Средневзвешенная ставка в валюте на конец года составляла 11,8%, в рублях — 14,9%.

    Ипотечное кредитование привело к повышению спроса на первичном рынке, а также к последующему росту цен.

    В 2005-м вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Его главной задачей было четко регламентировать долевое строительство и защитить граждан-инвесторов.

    В 2005–2007 годах рынок недвижимости активно развивался. Этому поспособствовало и уменьшение рисков в долевом строительстве, и развитие ипотечного кредитования, и в целом благоприятная общеэкономическая ситуация. Соответственно рос спрос на недвижимость, и росли цены. Росли объемы ввода нового жилья, увеличивалось количество сделок.

    С 2007 года рынок недвижимости начал переходить на номинирование цен в рублях. Цены достигли максимума накануне кризиса 2008 года, после чего рухнули на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях.  Самый большой спад был в середине 2009-го.

    В этот же период банки ужесточили условия ипотеки для потенциальных заемщиков. В целом кризис 2008–2009 годов был коротким, и уже в 2012-м ситуация на рынке стабилизировалась. Стоимость квадратного метра выросла: 48,2 тыс. рублей на «первичке» и 56,4 тыс. рублей — на «вторичке».

    В 2013–2014 годах цены продолжали расти, хотя это происходило в основном за счет инфляции.

    В 2014 году рынок недвижимости пережил еще один кризис: снизились цены, сократился спрос и уменьшились темпы строительства. В 2015 году стоимость «квадрата» снизилась примерно на 15% (с поправкой на инфляцию). На первичном рынке он стоил 51,5 тыс. рублей, на вторичном — 56,3 тыс. рублей. Но уже с 2016 года цены вновь начали расти, и эта тенденция сохраняется до сих пор.

    В 2019 года застройщики начали работать по эскроу-счетам. В результате у застройщиков отпала необходимость занижать стоимость жилья на этапе котлована — цены на разных стадиях строительства ЖК различаются все меньше. Разрыв между стоимостью 1 кв. м на «первичке» и «вторичке» начал сокращаться.

    В 2020 году была введена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к большому спросу и последующему росту цен. В Москве весной 2020-го стоимость «квадрата» составила 203,2 тыс. рублей, а спустя год — уже 251,8 тыс. рублей — за год цены на новостройки увеличились почти на четверть. В настоящее время — 389,4 тыс. рублей. Подобные темпы роста за 20 лет были только в 2006 году, когда начиналась ипотечное кредитование.

    Итоги

    В 2008–2019 гг. в России активно развивалось жилищное строительство, что создавало условия роста доступности жилья, в том числе через доступность ипотеки (за исключением 2011 г.). Все это вместе стимулировало спрос на жилье.

    В 2020–2023 гг. появление программ льготной ипотеки сделало приобретение жилья с помощью ипотеки более доступным по сравнению с 2019 годом. Но эти же льготные ипотечные программы привели к росту цен на жилье, которое значительно опережало рост доходов населения. И как результат доступность жилья (соотношение цен на жилье и доходов населения) стала снижаться.

    В 2024 году принято решение по ужесточению условий льготной ипотеки. А прекращение с июля 2024 года программы льготной ипотеки на первичном рынке жилья однозначно приведут к снижению доступности жилья, приобретаемого с помощью ипотеки. А такого во многих регионах до 95%.

    Как будет развиваться рынок  недвижимости в ближайшее время, предсказать пока сложно. И развитие рынка недвижимости, и доступность жилья будут зависеть от макроэкономической ситуации, показателей  инфляции, ключевой ставки Банка России и роста реальных доходов населения, на которые также влияет множество факторов.

     Текст: Светлана Чижова

    Фото: www.76.ru,

    архив журнала «Элитный квартал»

  • Рынок недвижимости продолжает удивлять

    Начиная с 2019 года, цены на жилую недвижимость стабильно росли. В конце 2022 года в Ярославле и области установилась довольно высокая стоимость квадратного метра жилья. Так, в третьем квартале 2022 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в новостройках достигла 90 334 рублей. Это на 22 795 рублей выше, чем год назад. На вторичном рынке ситуация более стабильна. Средняя цена выросла всего на 14 757 рублей и составила 83 375 рублей за квадратный метр.

    Цена растет во многом благодаря льготной ипотеке для отдельных категорий граждан и субсидированию ипотечных ставок застройщиками и банками. По данным аналитиков, в третьем квартале 2022 года по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд. рублей). Это, в свою очередь, около трети от общего количества ипотечных кредитов. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 года 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно.

    Но после принятия закона о кредитных каникулах для мобилизованных банки стали менее охотно выдавать ипотечные кредиты. А после отмены «околонулевых» ставок по требованию ЦБ программы от застройщиков стали не так привлекательны для покупателей. Все это сказалось на ценообразовании и темпах продаж.
    Эксперты отмечают начало стагнации цен на рынке жилой недвижимости в связи с постоянным изменением субсидированных ставок по ипотеке со снижением покупательной способности населения. Кроме того, удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволяют первичному жилью дешеветь: стоимость объектов на первичном рынке растет, а доходы граждан — нет.

    Цены в Ярославле на жилую недвижимость на конец марта 2023 года практически остались на уровне конца прошлого года.
    Так, в марте 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках Ярославля составила — 94 792 рублей (в области — 90 547 рублей) и на вторичном рынке соответственно 87 327 рублей — г. Ярославль и по области — 80 123 рублей.
    Как видим, существенных изменений с конца 2022 года не произошло.

    Анализ по ситуации рынка Ярославля по районам.
    Фрунзенский район.     Здесь цены на недвижимость достаточно демократичные. От 580 000 рублей за комнату в общежитии и до 4,5 млн. рублей за апартаменты комфорт-класса. В среднем стоимость квартиры с косметическим ремонтом 55 000 рублей/м2, с современным ремонтом – 60 000 рублей/м2. В ЖК апартаменты можно приобрести от 2,5 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 80 000 до 120 000 рублей за квадратный метр.

    Заволжский район. В старом жилом фонде можно купить жилье от 42 000 – 56 000 рублей/м2. Апартаменты в новых ЖК стоят от 2,6 млн. до 5 млн. рублей. Стоимость домов составляет от 2 млн. до 5 млн., двухэтажные коттеджи — от 3 млн. до 12 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 110 000 рублей за квадратный метр.

    Ленинский район. Можно купить комнату или квартиру с советским ремонтом по лояльной цене от 3600-45 000 за кв. метр, средняя стоимость квартиры в старом жилом фонде от 2,2 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 100 000 до 200 000 рублей за квадратный метр.

    Кировский район. Ведется точечное строительство строго по городскому плану. Средняя стоимость недвижимости в старом жилом фонде от 70 000-150 000 рублей за квадратный метр. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 100 000-200 000 рублей за квадратный метр.

    Красноперекопский район. Купить квартиру в старом фонде возможно от
    38 000-55 000 рублей/м2, в новостройках от 2 млн. до 5 млн. рублей. Стоимость дома, коттеджа или таунхауса в диапазоне от 1,5 млн. до 12 млн. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 90 000 рублей за квадратный метр.

    Дзержинский район. Студию 20 кв. метров можно купить от 1,8 млн. рублей. Квартиры в старом жилом фонде — от 2,1 до 5 млн. рублей. Премиум-класса жилье — от 6 млн. до 12 млн. Стоимость домов/коттеджей от 1,5 млн. до 10 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 100 000 рублей за квадратный метр.

    Вывод. Так как застройщиков и банки заставляют отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками, то причин для роста цен остается немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохраняется плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы избегают прямого снижения цен, но предлагают скидки клиентам. А вторичный рынок всегда следует за первичным.
    Сниженные ставки пользуются популярностью среди покупателей – без льготных и субсидируемых программ многие просто не смогут себе позволить приобрести жилье. На первом месте у покупателя по-прежнему остается размер ежемесячного и первоначального платежей.

    Рассмотрим, что сегодня предлагают правительство и застройщики для стимулирования спроса на рынке жилой недвижимости.

    Об ипотеке
    С 1 января 2023 года в нашей стране изменились условия льготной ипотеки на новостройки, программу продлили, но ставку по ней увеличили.
    Правительство смягчило условия нескольких ипотечных программ. Например, теперь кредиты распространяются на жилые помещения и от закрытых паевых инвестиционных фондов, а родители детей с ограниченными возможностями здоровья смогут приобрести в рассрочку вторичку.

    Льготная ипотека — до 8%
    • Оформить могут все совершеннолетние россияне до 1 июля 2024 года
    • Размер кредита:
    до 12 000 000 рублей — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область;
    до 6 000 000 рублей — другие регионы.
    • Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, а также на строительство жилья
    • Для мобилизованных и участников СВО, которые построили или купили дом, будет действовать отсрочка для регистрации прав на него


    «Семейная ипотека» — до 6%
    • Действует до 1 июля 2024 года
    • Оформить такой кредит могут семьи, в которых минимум двое детей не достигли 18 лет, а также те, в которых ребенок родился, начиная с 2018 года
    • Размер кредита:
    до 12 000 000 рублей— Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленобласть;
    до 6 000 000 руб. — другие регионы.
    • Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, рефинансирование или строительство. В ДФО — и на вторичку в сельской местности. Родители детей с ограниченными возможностями здоровья могут взять кредит на вторичку вне зависимости от региона, если в нем не строят многоквартирные дома

    ИТ-ипотека — до 5%
    • Воспользоваться программой до конца 2024 года могут сотрудники аккредитованной Минцифры ИТ-компании в возрасте от 18 до 50 лет включительно
    • Размер кредита:
    до 18 000 000 рублей — регионы с численностью свыше 1 млн человек;
    до 9 000 000 рублей — регионы с численностью до 1 млн человек
    • Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке и на строительство жилья

    «Дальневосточная ипотека» — до 2%

    • Действует до конца 2030 года

    • Размер кредита: до 6 000 000 рублей

    • Оформить такой кредит могут:

    • молодые супруги до 35 лет с детьми или без;
    • семьи с одним родителем до 35 лет и несовершеннолетними детьми;
    • учителя и медработники, участники программы «Дальневосточный гектар», вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР; на них требования по возрасту и семейному положению не распространяются.
    • Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, вторичное жилье в сельской местности, моногородах и на отдельных территориях


    «Сельская ипотека» — до 3%
    • Действует бессрочно. Оформить могут все россияне старше 18 лет
    • Размер кредита:
    до 5 млн. рублей для Ленинградской области, Дальнего Востока, ЯНАО;
    до 3 млн. рублей для других регионов
    • Программа не действует на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга
    • Жилье должно находиться в населенном пункте, где живет до 30 тыс. человек.

    Многие банки с начала 2023 года по льготной ипотеке на новостройки уже повысили ставку до 8% годовых, но есть и те, кто пока сохранил ее на уровне 7%. Первоначальный взнос — от 15%. Можно использовать материнский капитал.

    Предложение от застройщиков
    Многие застройщики на замену «околонулевой» ипотеки предлагают траншевую.
    Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму, например, 100 рублей в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы, как при обычной ипотеке. Но следует помнить, что, как и при «околонулевой» ипотеке в этом случае сама стоимость квартиры может завышаться.

    Эксперты советуют при планировании ипотеки в 2023 году учитывать следующие факторы:
    • чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка
    • чем больше срок ипотеки, тем меньше платеж, но выше ежемесячная переплата; поэтому выгоднее брать ипотеку на максимально длинный срок, чтоб получить комфортный уровень платежа и «страховку» на случай снижения своей платежеспособности
    • иногда выгоднее взять ипотеку на вторичке и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью квартиры. Стоит сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм
    • чем ниже ипотечная ставка, тем дороже квартиры — таковы законы рынка, но при этом ежемесячный платеж снижается, и покупка квартиры в ипотеку становится более привлекательной и комфортной Выбирайте, что для вас важнее.

    Немного о рынке аренды жилья
    Важно отметить, что государственная поддержка направлена только на приобретение жилья населением. Приобретение же инвестиционного жилья никак не стимулируется. И в настоящее время многие «инвесторы», учитывая ситуацию на рынке вместо продажи, начинают сдавать его в аренду. Рынок аренды жилья в Ярославле становится более разнообразным.
    Стоимость аренды жилья в Ярославле находится на одном уровне с прошлым годом, имея сезонные колебания.
    Средняя месячная стоимость съемного жилья — около 17000 руб. Стоимость зависит от района и места нахождения, от качества жилья. Цены могут колебаться от 8000 рублей до 40 000 рублей. При этом коммунальные платежи и показания счетчиков могут быть включены или нет.

    Для примера аренда 1-2-комнатной квартиры в центральных районах города обойдется сегодня от 7000 до 60 0000 руб. в месяц.
    Ленинский район:
    Однокомнатная квартира:
    от 13000-35000 рублей — без коммунальных услуг;
    от 15000-26 000 рублей — с включенными коммунальными услугами.
    Двухкомнатная квартира:
    от 10000-28000 — без коммунальных услуг;
    от 16000-27000 с включенными коммунальными услугами.

    Кировский район:
    Однокомнатная квартира:
    от 15000-48000 рублей — без коммунальных услуг;
    от 7000-30 000 рублей — с включенными коммунальными услугами.
    Двухкомнатная квартира:
    от 15000-50000 — без коммунальных услуг;
    от 14000-60000 с включенными коммунальными услугами.

    Для принятия решения, что выгоднее, покупка/продажа или аренда/сдача в аренду, необходимо учитывать тенденции рынка, риски и свои возможности.

    Наш вывод. В 2023 году динамика рынка жилья зависит и будет, в основном, зависеть от движения ключевой ставки, востребованности у населения программы господдержки и общей финансовой ситуации в стране. На данный момент, март–апрель 2023 года, основным стимулятором рынка являются льготные ипотечные программы, рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков.

    Текст: Светлана Чижова
    Фото: kredit-on.ru

  • Дом мечты в ипотеку: доступно
    и выгодно

    Агентство «Ярославская ипотека» уже 15 лет работает на рынке финансовых услуг. За это время благодаря ее сотрудникам тысячи семей смогли оформить ипотеку на покупку дома или квартиры, о которых давно мечтали. Руководитель агентства Константин Горячев считает свою работу одной из самых важных и интересных и гордится тем, что клиенты компании становятся ее друзьями.

    Константин, почему вы выбрали профессию ипотечного консультанта и решили открыть собственное агентство?
    Свой бизнес я открыл, конечно, не сразу. После окончания экономического факультета Демидовского университета я работал в аудиторской компании, потом был финансовым директором в одном из крупных холдингов, а затем занялся консультированием в сфере ипотечного кредитования. Последнее направление меня особенно заинтересовало, и через некоторое время мы с моим партнером решили создать собственное ипотечное агентство. Начинали этот бизнес вдвоем, а сегодня в компании 12 сотрудников.

    Чем вас так увлек этот бизнес?
    Помимо азарта, который есть в нашей работе (как в шахматной игре, ты должен выстроить стратегию так, чтобы сделка состоялась), есть еще очень важная составляющая. Мы помогаем самым разным людям купить дом или квартиру своей мечты. Тем самым помогая изменить к лучшему жизнь в целом. Иногда в конце сложного рабочего дня я читаю отзывы счастливых клиентов, и это заряжает меня невероятной энергией!

    В феврале ваша компания отметила 15-летний юбилей. Что позволяет успешно развиваться все эти годы?
    Успех компании основан на трех главных принципах, которыми мы руководствуемся. Первое – это профессиональный коллектив. Наши сотрудники работают на рынке кредитования от 5 до 12 лет, большинство пришли из банковской сферы, так что они знают обо всех тонкостях сферы недвижимости и прекрасно разбираются в ипотечных программах. Благодаря их профессионализму, скрупулезному подходу к каждой заявке, порядка 95% наших клиентов получают одобрение банка на выдачу кредита.
    Второй наш принцип – честность по отношению к клиентам и партнерам. А также к сотрудникам компании: все договоренности по условиям работы выполняются в полной мере, это рождает доверие внутри коллектива, создает позитивную рабочую атмосферу, мотивирует на достижение результата.
    И третий принцип – сотрудничество на основе партнерства и уважения. Без этого невозможно выстроить долгосрочные отношения.

    Банки сами могут консультировать заемщиков. Для чего обращаться к посреднику в лице
    ипотечного брокера?
    Банки работают по установленным алгоритмам, не вникая в каждый конкретный случай. А специалисты нашего агентства прорабатывают каждую ситуацию индивидуально. Кому-то не хватает денег на первоначальный взнос. У кого-то невысокий официальный доход. У кого-то «нулевая» или плохая по мнению банка кредитная история. И так далее. У каждого заемщика свой индивидуальный портрет клиента, который включает кредитную историю, форму подтверждения доходов, требования к объекту недвижимости и размеру первоначального взноса. Мы подбираем оптимальный кредит, исходя из пожеланий и возможностей клиента, а также учитывая все существующие предложения на рынке кредитования. Таким образом, наши клиенты экономят время и деньги. Недавно в случайной беседе я узнал, что одна семья планирует взять кредит на строительство почти в 6 миллионов под 13% годовых. Это очень невыгодно, и я предложил оформить кредит по программе льготной ипотеки, о которой эта семья даже не слышала. Новый кредит мы оформили под 5,3%, и в результате экономия семьи по выплатам составила 463 тысячи рублей в год, а за 5 лет — 2,3 млн. рублей, при этом платеж составил 33 тысячи в месяц вместо 66 тысяч.

    Вы много лет сотрудничаете с определенным пулом банков. Дает ли это больше шансов оформить кредит?
    Мы действительно на протяжении многих лет работаем с ведущими банками нашей страны и, конечно, хорошо знаем, какие банки с кем из заемщиков предпочитают сотрудничать – в одном проще получить кредит индивидуальным предпринимателям, в другом охотнее кредитуют по программе льготной ипотеки и так далее. Но все-таки получение кредита зависит от грамотно составленной заявки, чем мы и занимаемся.

    Ваше агентство предоставляет еще какие-то услуги?
    Помимо финансового консультирования и оформления пакета документов для получения ипотечного кредита, мы предлагаем еще риелторские услуги. С 2012 года работает наше агентство «Азбука недвижимости», где мы можем подобрать квартиру под запросы наших клиентов.



    Почему в последнее время самым топовым банковским продуктом стала ипотека на строительство собственного дома с господдержкой?
    С одной стороны, это современный тренд – жить за городом, в экологически чистом районе. С другой стороны, купить дом или участок под его строительство сегодня бывает выгоднее, чем квартиру: стоимость квадратного метра в новостройках Ярославля сейчас составляет в среднем от 79 до 92 тысяч. При этом кредитная ставка на покупку квартиры – 12% годовых. Получается очень дорого. А по программе льготного кредитования с господдержкой, которая распространяется на строительство собственного дома, семьи с детьми могут получить ипотеку на строительство от 5,3% годовых. Таким образом, платеж при 6-миллионом кредите будет составлять около 33 тысяч рублей в месяц. Земельный участок под строительство также можно купить в ипотеку, а дом построить самому либо привлечь специалистов по приемлемой для себя цене.

    Что служит гарантией качественного оказания услуги и ее справедливой цены при обращении в ваше агентство?
    Гарантией качества служит экспертность специалиста. Эта экспертность заключается в четком анализе каждой конкретной ситуации, а затем в выстраивании продуманной программы действий, которые приведут к результату. Специалисты нашего агентства сопровождают клиента на всех этапах получения кредита: мы выясняем реальные причины предыдущих отказов (если они были), подбираем хорошую ставку в надежном банке, помогаем согласовать с банком поручителя, отправляем документы в банк и так далее – до момента получения денег в банке. В договоре с клиентом прописано, что результатом работы нашего агентства считается зачисление денежных средств на счет клиента. Только после этого оплачиваются наши услуги. Что касается справедливой цены, мы исходим из принципа: выгода от сотрудничества с кредитным консультантом должна превышать затраты на оплату его услуг. Этого правила придерживаемся неукоснительно.

    Вы отмечали, что многие из ваших клиентов становятся вашими друзьями…
    Да, это так. А стены нашей переговорной комнаты почти полностью закрывают фотографии счастливых клиентов, которые сотрудничали с нами и абсолютно довольны результатом. Многие обращаются к нам повторно, когда с ростом благосостояния появляется желание улучшить жилищные условия. Убедившись однажды, что «Ярославская ипотека» – это выгодный и надежный партнер, нас выбирают вновь и вновь!

    По всем вопросам можно написать
    на WhatsApp + 7 962-201-54-45
    и получить персональную консультацию Константина Горячева.

    Агентство «Ярославская ипотека»
    г. Ярославль, ул. Чайковского, д. 62
    8 (4852) 944-333
    https://yaripoteka.ru

  • Ярославль на карте мира

    Первый русский театр и первый провинциальный журнал в Российской империи.
    Первый советский дизельный двигатель и первое в мире производство синтетического каучука в промышленных масштабах. Первая в мире женщина-космонавт. И первый российский мультипликатор, получивший «Оскар»… Ярославль отмечен множеством открытий и достижений не только на карте России, но и мира…

    На карте культурного наследия
    Центр города, сохранивший уникальность городской застройки XVII – XVIII веков, в 2005 году был внесен в список объектов всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Ярославль – один из трех городов нашей страны (наряду с Санкт-Петербургом и Дербентом), в котором под охраной ЮНЕСКО не просто отдельные памятники, но и весь исторический центр.

    На театральной карте
    В середине XVIII века в Ярославле был основан первый русский профессиональный театр. Его создатель Федор Волков должен был унаследовать дело отчима – купца Полушкина. Но молодого человека захватил театр. В июле 1750 года Волков ставит свой первый спектакль в Ярославле. Уже через 2 года слава о театре доходит до Петербурга, и ярославская труппа отправляется к императорскому двору по личному приглашению Елизаветы Петровны. А в 1756-м по инициативе Волкова был учрежден первый государственный русский профессиональный театр – ныне знаменитая Александринка.

    С 2001 года в Ярославле ежегодно проводится Международный Волковский фестиваль. На сцене Первого русского трем лучшим театрам страны вручаются правительственные премии имени Федора Волкова. Сам Волковский театр регулярно становится лауреатом различных премий, включая главную российскую награду – национальную театральную премию «Золотая Маска». В свое время «Золотой Маски» в номинации «За честь и достоинство» была удостоена народная артистка России Наталия Ивановна Терентьева. Спектакль «Без названия» стал лауреатом премии сразу в двух номинациях – «Лучший спектакль в драме, большая форма» и «Лучшая мужская роль» (Виталий Кищенко). А спектакль «Циолковский» получил премию в номинации «Лучшая работа художника».

    Ярославский государственный театральный институт имени Фирса Шишигина гордится своими яркими выпускниками, среди которых – знаменитые киноактеры Владимир Толоконников, Анна Самохина, Юрий Цурило, Александр Робак, Роман Курцын…

    В Ярославле живет и работает художник, режиссер анимационного кино Александр Петров. На сегодняшний день он — единственный мультипликатор России, удостоенный премии «Оскар» за фильм «Старик и море» в 2000 году.


    На карте художественной
    Один из старейших музеев России, отметивший в 2015 году свое 150-летие, – Ярославский музей-заповедник располагается на территории бывшего Спасо-Преображенского монастыря. Здесь сохранилась архитектура XVI – XIX веков. В Спасском соборе можно увидеть подлинные фрески времен Ивана Грозного. А со звонницы – единственной смотровой площадки города – открывается вид на весь исторический центр Ярославля.

    Музей регулярно становился участником международного фестиваля «Интермузей», а в 2006 году завоевал главный приз этого фестиваля – Гран-при. В 2008 году музей-заповедник вошел в число лучших музеев Европы – был отмечен дипломом номинанта в конкурсе «Европейский музей года». Проекты музея получали награды таких знаковых институций, как Международный совет музеев (ИКОМ), Международный фестиваль туристических фильмов и телепрограмм «Свидание с Россией», Всероссийская туристская премия «Маршрут года». А проект «Предметный разговор» стал обладателем сразу нескольких наград – был победителем грантового конкурса «Меняющийся музей в меняющемся мире», а также победителем конкурсной программы фестиваля «Интермузей-2016».

    От иконы XIII столетия до анимации XXI века. От западно-европейского свадебного сундука до самурайского меча. От Дома скульптора Опекушина до Музея банковского дела. Все это – Ярославский художественный музей. Проекты музея несколько раз становились лауреатами грантового конкурса «Меняющийся музей в меняющемся мире». А сайт и мобильное приложение проекта «Дом в разрезе» оказался бронзовым призером фестиваля «F@IMP 2.0», который проводился Международным комитетом по аудиовизуальным и новым технологиям для изображения и звука Международного совета музеев (ИКОМ).

    В 2016 году Ярославский художественный музей оказался единственным российским финалистом конкурса «Европейский музей года». А в 2020-м был отмечен специальным призом Международной музейной премии ZIVA AWARD – одной из знаковых культурных платформ Европы.

    На музыкальной карте
    В Ярославле создан единственный в нашей стране Музей Леонида Собинова. Он располагается в том самом доме, где родился и вырос знаменитый тенор России. Собинов не только исполнил множество главных партий в императорских театрах страны, но и 10 лет числился солистом театра Ла Скала. Итальянским языком владел настолько совершенно, что местными критиками ставился в пример итальянским певцам! Коллекция музея включает мебель и предметы интерьера, принадлежавшие деду и родителям певца, личные вещи Собинова – сценические костюмы, ноты, фотографии, книги… А также собрание граммофонных пластинок, сохранивших голос Орфея русской сцены.

    Уже больше 40 лет в Ярославле проводится фестиваль «Джаз над Волгой», в котором участвуют признанные джазмены всего мира. Один из старейших джазовых фестивалей России, он в 2020 году вошел в топ-1000 культурных и туристических брендов страны, а в 2021-м был признан культурным брендом региона.

    На карте спортивной

    Среди ярославских спортсменов есть и чемпионы мира и призеры Олимпийских игр. Всех перечислить невозможно, назовем лишь самых выдающихся. Максим Тарасов в прыжках с шестом завоевал «золото» на Олимпиаде – 1992 и «бронзу» на Олимпийских играх в 2000 году. Егор Подомацкий стал бронзовым призером в составе хоккейной сборной на Олимпиаде – 2002. А Анастасия Галашина выиграла «серебро» в пулевой стрельбе на Играх 2020 года.

    Текст: Лора Непочатова
    Фото: из архива редакции

  • Не слишком прибыльно, но надежно

    Ключевым событием 2020 года стала пандемия, повлиявшая на развитие экономики во всем мире. Всемирный Банк в своем докладе заявил, что мировая экономика показала падение на 4,3 %, а ВВП России упал на 4% (по данным Росстата на 3,1 %). Для нашей страны это максимальное падение с 2009 года. А восстановление экономики до уровня 2019 года, по самым оптимистичным прогнозам, нам стоит ожидать не ранее 2022 года.

    Рынок недвижимости среагировал на падение по-разному. Если в предыдущие кризисы, начиная с 2008 года, цены на недвижимость в целом страдали, то от пандемии выиграла жилая и складская недвижимость, а глубоко пострадавшими стали торговая, гостиничная недвижимость и частично офисная.

    Рынок жилой недвижимости
    Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд. рублей в 2019 году до почти 77 млрд. рублей. Кроме того, непростой для большинства россиян 2020 год спровоцировал многих вложить свои накопления в недвижимость. COVID-19 и нестабильный курс рубля создали небывалый ажиотаж – скупали как вторичку, так и новостройки. Инвестиции в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют.

    Первичная недвижимость
    По итогу 2020 года большую динамику продемонстрировал объем сделок по приобретению жилья в новостройках. По мнению специалистов рынка, этому способствовали программа льготной ипотеки при покупке жилья в новостройке, снижение доходности банковских депозитов и волатильность курса рубля – все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье. Также на рост цен повлияло сокращение предложений, связанное с уменьшение вывода объектов на рынок.
    Цены. Как отмечают эксперты, в 2020 году цены на первичном рынке в регионах выросли в среднем на 12%, а в столице на 16,2%. В апреле 2021 года в среднем 1 кв. метр в столице подорожал еще с 199,2 тыс. рубля за 1 кв. м год назад до 243,5 тыс. рубля на 1 апреля. В регионах схожая картина: рост с 59,9 тыс. рубля до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год.
    В Ярославле средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках увеличилась на 22% (или +12 тыс. рублей), что является максимальной за всю ретроспективу и составляет 66,5 тыс. рубля/кв. м.

    Спрос. Статистика показывает интерес к рынку новостроек. В 2020 году в России было зарегистрированных 764 тыс. договоров с долевым участием (ДДУ), что на 2% меньше, чем в предыдущем (783 тыс.). А в Ярославской области зарегистрировано 4162 ДДУ, что меньше на 3,9% к показателям 2019 года. Но уже в феврале 2021 года Росреестр показал, что сделки с новостройками выросли на 42% в годовом выражении.
    Что касается предложений, то по итогам 2020 года количество квартир во всех московских проектах новостроек сократилось на 20-30% относительно 2019-го. В регионах также наблюдалось снижение предложений, в том числе из-за снижения объемов возводимого жилья. Так, в Ярославле по итогам 2020 года сокращение зафиксировано более чем на 16%.

    Ипотека. С апреля 2020 года начала работать программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых на весь срок кредита на жилье комфорт-класса в новостройках по цене до 3 млн. рублей в регионах и до 8 млн. – в Москве и Петербурге. Программа была продлена до 1 июля 2021 года, и настоящее время правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки для отдельных регионов, где реализация программы не привела к разгону цен на жилье.
    Количество зарегистрированных Росреестром ипотек по результатам 2020 года выросло почти на 18% (3,5 млн.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3 млн.). По итогам года количество выданных кредитов на приобретение новостроек в Ярославской области увеличилось на 30% (по сравнению с 2019 годом), а объем увеличился на 43%.

    Средний размер ипотечного кредита на новостройку в регионах колеблется от 2 млн. до 7 млн. рублей, в Ярославле – это порядка 2 млн. рублей.

    Вторичная недвижимость
    Динамика регистрации сделок на вторичном рынке жилья вышла на уровень 2019 года. Так, всего за 2020 год Росреестром зарегистрировано 3,7 млн. таких сделок (в 2019-м – 3,8 млн.). При этом большая активность пришлась на конец года. Из-за роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают вторичные квартиры, даже несмотря на более высокие ставки по ипотеке в этом сегменте. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто «выйти в ноль» по числу сделок, но даже показать минимальный 2-процентный прирост.

    Цены. Стоимость вторичной недвижимости следует за ценами на новостройки. По данным разных аналитических изданий, в 2020 году цены на российскую вторичку в среднем выросли от 9% до 16%. В Ярославле средняя цена соответствует общероссийской и на апрель 2021 года составляет 60,7 тыс. рублей. За год рост составил 9,5%, (с 51,5 тыс. рублей в апреле 2019 года).

    Вторичное жилье в среднем стоит дешевле новостроек, поэтому и кредиты на его покупку ниже. Средний ипотечный кредит на вторичном рынке в регионах составляет от 900 тыс. до 5 млн. рублей. В Ярославле он составил около 2 млн. рублей.

    Спрос. Возможность купить ликвидную вторичку, чтобы инвестировать средства в сложный и непонятный пандемийный период, стимулировал спрос среди потенциальных покупателей. Количество просмотров объявлений о продаже такого жилья вырос среди россиян за прошлый год на 13%, при этом количество предложений сократилось на 16% (тоже по причине нестабильной ситуации во всех сферах экономики). Покупатели отмечают, что на рынке квартир наблюдается дефицит ликвидных предложений, и найти что-то для себя подходящее по цене и качеству очень сложно.

    Прогнозы. Эксперты считают, что цены в ближайшем периоде уже не будут расти так быстро, как в прошлом году. Если рост средней цены за год достиг 16%, а за 1 квартал (по отношению к предыдущим трем месяцам) – только 9%. Рост стоимости вторичной недвижимости будут сдерживать такие факторы, как дополнительная поддержка рынка в виде повышения ключевой ставки Центробанка, образовавшийся дефицит ликвидного жилья (в 2020-м все ликвидные предложения были буквально сметены с рынка), а также высокие цены на предлагаемые квартиры в готовых комплексах.
    Уже в первом квартале текущего года (по сравнению с предыдущим) заметно существенное снижение роста цен на квартиры вторичного рынка – от 5% до 17%, причем самый высокий процент роста остается по-прежнему в Калининграде. В Москве этот показатель составил всего 5% (на годовом уровне изменение цены достигло 23%).

    Рынок коммерческой недвижимости
    Наиболее тяжело пандемия и связанные с ней ограничения отразились на рынке торговой и гостиничной недвижимости. Фактически единственным бенефициаром пандемии среди всех сегментов коммерческой недвижимости стала складская недвижимость.

    Торговая недвижимость
    COVID-19 более всего повлиял на торговый сегмент, усилив и ускорив тенденцию населения к онлайн-шопингу, что привело к проблемам ритейлеров, и, как следствие, к проблемам собственников торговых центров.
    В 2021 году посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее 2022 года.
    Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия: в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды.

    Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2019 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку.
    В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%.
    В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года.
    Менее всего в пандемию пострадали life-style торговые центры и районные ТЦ, остальным придется меняться, так как по прогнозам на уровень выручки 2019 года торговые центры в России выйдут лишь только в 2022 году.
    Lifestyle центр – новый для России формат торгового центра, его главной целью является создание особой атмосферы для приятного времяпрепровождения — покупатель комфортно и с интересом проводит время в ТЦ, попутно совершая покупки.

    Гостиничную недвижимость
    Государство сразу отнесло к числу пострадавших. В России гостиничные операторы и собственники отелей смогли воспользоваться поддержкой государства и пережили пандемию, хотя им пришлось очень нелегко. В настоящее время сегмент курортных отелей восстанавливается, чему способствует смещение спроса в сторону внутреннего туризма. Городские отели еще будут испытывать проблемы в связи со сокращением количества деловых поездок.

    Офисная недвижимость
    Объем сделок с недвижимостью в 2020 году оказался меньше показателя 2019 года на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться.
    Офисное пространство также будет меняться для арендаторов на пространство для коллаборации и общения, а не только для размещения рабочих мест. Этот тренд также ускорен и усилен пандемией, но его результаты в полной мере мы увидим через 2-3 года.

    Складская недвижимость
    Бурное развитие онлайн-ретейла привело к значительному росту спроса на складские площади: рынок складов продолжает демонстрировать большие объемы транзакций, и это стимулирует рост ставок аренды и цен продаж.
    В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Возможность начать использовать помещение максимально быстро становится одним из наиболее важных критериев выбора складского комплекса.
    Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти.

    Новые сегменты недвижимости
    В Европе так называемый Digital Switch, или повсеместный переход на цифру, привел к росту популярности таких новых сегментов, как дата-центры, коммуникационные вышки и объекты новой энергетики, а фокус на здоровье обратил внимание на недвижимость, связанную с медициной и фармацевтикой. Эти новые нишевые рынки пока не популярны в России, но, возможно, инвесторам стоит обратить на них внимание.
    Вместо заключения. В первом квартале 2021 года на покупку земли для строительства жилья пришлись 71% инвестиций, а на инвестиции в коммерческую недвижимость оставшиеся 29%. Год назад, в январе-марте 2020 года, соотношение было обратным — 73% занимали инвестиции в торговые объекты, бизнес-центры, склады и гостиницы и только 27% — в площадки под жилье.

    Эксперты отмечают, что вложения в покупку площадок под строительство жилья в первом квартале выросли до 48 млрд.
    рублей (рост в 2,7 раза), и это самый высокий квартальный показатель за всю историю рынка.
    Такой рост вложений в сегмент жилой недвижимости вызван увеличением числа сделок и их среднего размера.■

    Текст: Светлана Чижова

  • Долгожданный момент новоселья приблизят власти Ярославской области

    Более тысячи обманутых соинвесторов долевого строительства смогут въехать в свои квартиры в 2019 году. Правительство Ярославской области планирует ввести в эксплуатацию 10 проблемных домов.

    –За 2 года мы сдали 31 проблемный дом, — рассказал губернатор Ярославской области Дмитрий Миронов. – Более 2300 участников долевого строительства смогли наконец отметить долгожданное новоселье. В текущем году мы также ставим перед собой ответственную задачу – ввести в эксплуатацию 10 домов-долгостроев.
    Глава региона подчеркнул, что изменить ситуацию позволила совместная работа с правоохранительными, надзорными органами, депутатским корпусом, инициативными группами участников долевого строительства. Также на процесс положительно повлиял региональный закон, открывающий для новых инвесторов, которые берут на себя проблемные дома, возможность получать земельные участки под новые объекты.

    Среди значимых итогов 2018 года – ввод в строй четырех домов «Зеленого квартала», двух последних зданий Ивановской домостроительной компании. Решена проблема самого старого долгостроя – строения 8 в 12-м микрорайоне Ярославля. Здесь впервые успешно применен механизм расселения пострадавших граждан в другие объекты. Большая часть людей получили квартиры в готовом доме, часть – заключили договоры участия в долевом строительстве с благонадежными застройщиками.
    Также в течение 2018 года было введено в эксплуатацию 9 проблемных жилых домов, расположенных в Ярославском муниципальном районе.
    В этом году планируется решение жилищной проблемы более чем 1000 участников долевого строительства. Будет продолжена работа по расселению пострадавших дольщиков жилых домов по проспекту Машиностроителей, 21 («Строитель плюс»), и по улице Соловьева, 7/40 («Стройспецсервис»), в Ярославле. Также процесс ориентирован на завершение строительства объектов на улицах Новоселковской, Большой Октябрьской, Вокзальной. Продолжается работа в отношении домов группы компаний СК «Прогресс».
    – Правительство области и органы местного самоуправления оказывают помощь в проработке схем подключения земельных участков к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. Содействуют более оперативному проведению разрешительных процедур, минимизации затрат, – сообщил заместитель председателя правительства региона Виктор Неженец.

    Результатом работы, проведенной региональным правительством, стало значительное снижение числа проблемных домов: если в 2016 году было введено в эксплуатацию 2 объекта, то в 2017-м – уже 16. В прошлом году удалось снять вопрос по 15, 10 из которых были включены в реестр проблемных.
    В настоящее время в Ярославской области из 120 объектов долевого строительства в реестр проблемных включено 12. Они находятся на контроле Министерства строительства и ЖКХ РФ.

    ПИКи вышли на долгострой по проспекту Фрунзе, 77

    Губернатор Ярославской области Дмитрий Миронов поручил мэру Ярославля Владимиру Волкову взять процесс завершения строительства на личный контроль. Новый застройщик – Группа компаний «ПИК» уже приступила к исследованию состояния высотки. Сейчас на объекте проводится предпроектная подготовка.

    Долгострой на проспекте Фрунзе – один из наиболее проблемных объектов Ярославля. Дом площадью более 15 тысяч квадратных метров, рассчитанный на 250 квартир, начали строить еще в 2009 году.
    – Мы провели выездное совещание совместно с застройщиком, участниками долевого строительства, ресурсоснабжающими организациями и смежными структурами. Наша основная цель заключается в том, чтобы все структуры работали слаженно и в постоянном контакте. Только так мы получим хороший результат, и дольщики смогут наконец въехать в свои новые комфортные квартиры, – сказал мэр Ярославля Владимир Волков.
    За 9 лет у здания сменилось 3 организации-застройщика. Жители создали свой жилищно-строительный кооператив, чтобы избежать продажи дома за долги, устраивали пикеты и митинги, привлекая внимание ответственных органов к многолетней проблеме.
    – Чтобы дом не выставили на торги с аукциона, когда предыдущий застройщик сваливался в банкротство, было создано ЖСК. Именно тогда нам и передали объект незавершенного строительства вместе с участком, – подчеркнул председатель ЖСК «Фрунзе-77» Владимир Комаров.
    Правительство Ярославской области для решения проблемы привлекло на объект нового инвестора – группу компаний «ПИК». В настоящее время новый застройщик провел необходимые геологические изыскания, вывез с площадки весь строительный мусор и проводит обследование здания.
    – Это довольно серьезный объект в прекрасной оболочке. Но по своей «начинке» он не подлежит эксплуатации. Мы будем вынуждены демонтировать все фасады и ограждающие конструкции, так как их состояние, мягко говоря, удручающее. Останется только монолитный каркас, нам придется выполнить все работы, можно сказать, с нуля, – отметил директор представительства группы компаний «ПИК» Сергей Парфёнов.
    Общий объем вложений нового застройщика, по предварительным оценкам, составит 250 миллионов рублей. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2020 год.

     

  • Рынок недвижимости Ярославля: новые возможности и точки роста

    В Ярославле состоялся Федеральный саммит недвижимости PRO Development с участием ведущих экспертов отраслевого сообщества. В основе деловой программы саммита – инвестиционный потенциал региона, градостроительные приоритеты и перспективные направления для благоустройства территорий, источники финансирования проектов, меры стимулирования девелоперской активности, стратегии продвижения и коммуникации.

    Традиционно встреча началась с приветственного слова представителей органов региональной исполнительной власти. Виктор Жучков, исполняющий обязанности директора департамента строительства Ярославской области, отметил позитивные тренды на рынке жилья: «Из 380 многоквартирных домов только 3% попали в реестр проблемных объектов. Вместе с тем, согласно статистике, в регионе наблюдается увеличение объемов ввода жилья на 2%, в то время как по стране этот результат составляет минус 6,6%. Кроме того, за 9 предыдущих месяцев Ярославская область стала единственным субъектом федерации, который выполнил целевую модель агентства стратегических инициатив». Несмотря на вышеперечисленное, эксперт обозначил и проблемные вопросы. «Интересы у проектировщиков, застройщиков и представителей органов власти сегодня не совпадают, притом что рынок у нас один, и субъекты градостроительных отношений должны работать на общую цель – создавать комфортную среду, качественное и доступное жилье, реализовывать проекты, которые будут конкурентоспособными не только на территории региона, но и на уровне страны и ближнего зарубежья», – подчеркнул спикер.

    Продолжая тему территориальных возможностей и инвестиционного потенциала, модератор дискуссии Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», подробно остановился на факторах, которые имеют важное значение при создании успешного проекта. «Для начала девелоперу необходимо оценить этап развития отрасли и имеющиеся барьеры входа (конкурентов, стройки, офисы продаж и готовые объекты), проанализировать, можно ли произвести на клиента большее впечатление, следующим этапом будет создание концепции и только потом само строительство объекта». Подводя итоги, эксперт резюмировал, что заработать на рынке недвижимости можно только при наличии стратегии и прогрессивной модели ведения бизнеса.

    Михаил Кудряшов, советник губернатора Ярославской области – главный архитектор области, согласился с мнением модератора, обозначив не только проекты, в которых нуждается регион, но и важные изменения, которые должны произойти в структуре строительного рынка Ярославля: «В бизнес-плане присутствуют 3 цифры – себестоимость, количество квадратных метров, продажная цена относительно конъюнктуры. Именно поэтому перед архитекторами по-прежнему ставится задача проектирования плотной застройки для получения максимальной прибыли, где 50% составят однокомнатные квартиры. Строители будут использовать дешевые материалы, а соотношение продаваемой площади к общей останется на отметке 82–83%. Но будущее развитие отрасли возможно в том случае, если участники рынка смогут поменять подход к проектированию, качеству предоставляемых услуг и земле, выделяемой под строительство».

    Конечно, актуальнейшей темой рынка недвижимости в наступившем году является поэтапный переход от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, так называемому механизму «эскроу-счетов». С экспертизой по этому вопросу выступила Елена Юлова, председатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»: «Рассматривая данные изменения, законодатель учитывал интересы всех: застройщиков, покупателей, власти, банков – и к ним нужно относиться как к соблюдению баланса. Счета эскроу гарантируют право дольщиков на получение квартиры, для застройщиков – это возможность проектного финансирования от банка, а для последних – получение максимальной прибыли за счет развития успешных проектов».
    В ходе второй части саммита модератор – Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитик Knight Frank, предложила экспертам дать прогнозы развития девелоперского бизнеса в регионе, отметить востребованные продукты и обозначить наиболее эффективные стратегии их продвижения.
    Продолжая тему, озвученную Еленой Юловой в первой части саммита, Виктор Абидин, начальник управления крупного и среднего бизнеса Ярославского отделения ПАО Сбербанк, рассмотрел основные положения финансирования проектов по новым правилам. Спикер признал, что текущие изменения в законодательстве – это определяющий фактор современного развития отрасли. «На сегодняшний день в структуре источников финансирования проектов 79% занимают средства дольщиков, 13% – банков, 8% – застройщиков. В новых условиях часть застройщиков не сможет привлечь средства банков из-за недостатка собственных или неустойчивости самого проекта». Исходя из этого, решение о финансировании, по словам спикера, будет базироваться на следующих аспектах: положительной деловой репутации, привлекательной локации, востребованной концепции, наличии исходно-разрешительной документации, просчитанном бюджете. По словам Виктора Абидина, помимо ощутимого положительного эффекта от перехода на эскроу-счета, существуют и очевидные риски для всех субъектов рынка: «Потенциальный рост цен на жилье – для дольщиков, рост себестоимости и отсутствие возможности «котлового» финансирования – для застройщиков, отсутствие процентных платежей по кредиту до раскрытия эскроу – для банков».

    В ходе встречи Алексей Доскин, основатель портала «Новостройки Ярославля», затронул проблему продвижения недвижимости. Он представил вниманию слушателей «MustHave», который позволит увеличить продажи: «Должна проводиться сегментация аудитории в зависимости от ее потребностей, создаваться адаптивный сайт, подстраиваемый под мобильные устройства, использоваться пиксели социальных сетей для сбора данных о пользователях, а также динамический ремаркетинг».

    В составе спикеров деловой программы саммита также выступили: Светлана Зуева, директор Института развития стратегических инициатив; Алексей Игнатьев, декан архитектурно-строительного факультета Ярославского государственного технического университета; Светлана Войтович, генеральный директор ООО «Спектр»; Григорий Дайнов, руководитель бюро, главный архитектор «DK architects»; Анастасия Голлай, сертифицированный аналитик рынка недвижимости, аналитик ООО «Метро-Оценка».
    В рамках саммита у участников появилась возможность не только говорить о проблемах рынка, но и решить их в будущем, ориентируясь на успешный прикладной опыт своих коллег и реально реализованные кейсы, а также понять, на что сегодня ориентируются профессионалы отрасли.

    Саммит по недвижимости PRO Development в Ярославле состоялся при поддержке мэрии г. Ярославля, Правительства Ярославской области, Торгово-промышленной палаты Ярославкой области, учебного центра Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstate Events.

  • «Норские резиденции»: квартиры, в которых хочется жить

    3z2a5942Ощущать все преимущества загородной жизни, оставаясь при этом в черте города. Приобрести комфортную квартиру, отличающуюся современной планировкой, фактически по цене эконом-класса. Всё это в нынешних экономических условиях кажется мечтой, которую не суждено осуществить. А вот в городском квартале «Норские резиденции» даже самые смелые желания становятся реальностью! И в этом на собственном опыте уже убедились первые обладатели квартир нового жилого комплекса.
    Останавливаться на достигнутом здесь не собираются. О перспективах развития городского квартала «Норские резиденции» нам рассказал его генеральный директор Дмитрий Головлев.

    Дмитрий Вадимович, первые ключи от квартир в «Норских резиденциях» вручены в декабре 2014 года. Как оценили этот новогодний подарок дольщики?
    Сказать, что они очень довольны, все равно что ничего не сказать! Норское – один из самых экологичных районов, который расположен в городской черте. Причем уже очевидно, что город будет разрастаться в этом направлении, и то, что сегодня воспринимается как окраина, станет частью мегаполиса.
    Все дома, возводимые в квартале «Норские резиденции», относятся к малоэтажному жилью, поэтому район воспринимается как загородная резиденция, тем более недалеко протекает река Волга. Ощущение такого открытого пространства вы не получите в сегодняшних городских новостройках, где разрешена лишь точечная застройка. Кроме того, наши квартиры отличаются удобной планировкой, строятся из качественных материалов. Так что от первых владельцев новостройки мы получаем очень теплые отзывы.
    А инфраструктура этого микрорайона – детский сад, магазины, территория для прогулок – в каком сейчас состоянии?
    Мы ведем комплексную застройку, и на сегодняшний день «Норские резиденции» – один из самых больших проектов застройки в городе Ярославле. На территории квартала появятся продуктовый магазин, многоуровневый паркинг, зона технического обслуживания автомобилей, аптека, предприятия сферы услуг, детские и спортивные площадки. Проектируем детский сад на 280 мест.
    Решаем вопрос с мэрией города о дополнительном транспортном сообщении, планируем сделать 2 новых остановки общественного транспорта.

    Кто занимается управлением домов, взаимодействует с коммунальными службами?
    В городском квартале «Норские резиденции» работает собственная управляющая компания. Созданная инженерная инфраструктура – газопровод, линия электропередач, водопровод и канализация, внутриквартальные дороги и ливневая канализация – обеспечивает жилищный комплекс всем, что необходимо для комфортной жизни.
    Скорость, с которой возводится городской квартал «Норские резиденции», впечатляет: первая очередь построена практически за год!
    Да, строительство началось в ноябре 2013 года, а в ноябре 2014-го мы уже ввели в эксплуатацию 3 дома. В декабре владельцы первых 108 квартиры получили ключи и отпраздновали новоселье. Высокая скорость связана, в первую очередь, с тем, что мы ведем малоэтажное строительство. На возведение квартала достаточно одного года. Причем мы параллельно строим несколько кварталов, ввод в эксплуатацию которых равномерно разбит по текущему периоду – вводим квартал, одновременно строим следующий.
    Второй фактор, обеспечивающий высокие темпы строительства, – очень эффективная команда, которая сложилась в ходе реализации проекта.
    В наших компаниях, занятых на стройке, работает более 150 человек, не считая субподрядные организации. Команда очень творческая и упорная, все действия в ней скоординированы. На сегодняшний день у нас создано свое строительное подразделение, проектный отдел, служба технического заказчика, ПТО, отдел маркетинга.

    kiv2721

    Стремительные темпы строительства наверняка обеспечивают высокую инвестиционную привлекательность вашим объектам. Ведь не секрет, что для некоторых дольщиков покупка квартиры – это вложение денежных средств.
    Конечно, недвижимость всегда была и остается привлекательной для частных инвестиций. А короткие сроки возведения жилья минимизируют инвестиционные риски. Для многих дольщиков городской квартал «Норские резиденции» интересен как объект для инвестиций, позволяющий не только сохранить денежные средства, но и использовать участие в долевом строительстве как инструмент для финансовых вложений.

    В современных условиях, когда экономическая ситуация не стабильна, темпы строительства в «Норских резиденциях» останутся прежними?
    Конечно. Репутацию надежного застройщика, которую мы уже завоевали, будем подтверждать и дальше. В 2014 году мы запустили в стройку 3 очереди. К данному моменту вторая очередь выполнена более чем на 50 процентов – дома уже стоят под крышей. Третья очередь готова на 30 процентов, четвертая – на 15 процентов. Мы сняли все вопросы с инженерными сетями.
    Мы доказали, что умеем достигать поставленных целей. И наш проект получил поддержку на местном и региональном уровне. Председатель правительства области, представители мэрии и муниципалитета Ярославля, а также администрации Дзержинского района сказали много теплых слов в адрес городского квартала «Норские резиденции» на торжественном вводе в эксплуатацию первой очереди жилья. Мы благодарны им за поддержку. В свою очередь, готовы оправдать ожидания – осваиваем новые финансовые инструменты работы в строительстве, планируем в этом году работать еще больше и выполнить все, что наметили. Дольщики, которые ждут свои квартиры в 2015 году, получат их в срок! Всего же к 2018 году на территории квартала будет возведено 3 трехэтажных и 56 четырехэтажных домов.
    Что нового вы собираетесь предложить своим покупателям?
    Мы перешли к строительству квартир комфорт-класса. Компания использует высококачественные строительные материалы. Прежде всего, это касается кирпича Норского керамического завода – экологичного, проверенного временем материала. В домах городского квартала «Норские резиденции» – двускатные крыши, толщина стен 64 сантиметра, высота потолков 2,7 метра. Квартиры сдаются с остекленными балконами и лоджиями, с внутренней отделкой – можно сразу заезжать и жить; огражденная территория. Все это обеспечивает комфортное проживание в наших квартирах.
    Кроме того, квартал «Норские резиденции» – это огороженная территория, здесь безопасно и детям, и взрослым. У нас охотно покупают жилье молодые семьи, включая семьи с маленькими детьми. Многие приобретают квартиры для своих детей, в том числе тех, кто приезжает учиться в наш город. Можно сказать, что дополнительным бонусом для владельцев недвижимости в «Норских резиденциях» становятся отличные соседи.
    Для молодых семей мы приготовили интересное предложение – квартиры-студии. На них сейчас есть спрос. Планируем в будущем подготовить и вариант продажи квартир без отделки – чтобы покупатели могли подбирать отделочные материалы, сантехнику и прочее на свой вкус.

    kiv2722

    До сих пор ценовое предложение в городском квартале «Норские резиденции» было одно из самых лучших на рынке…
    И в ближайшее время оно таковым и останется. Минимальная цена – 39 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогими – до 45 тысяч рублей за квадратный метр – будут 1-комнатные квартиры увеличенной площади на втором и третьем этажах в центральных подъездах. Таких квартир немного, и они пользуются повышенным спросом: их раскупают мгновенно.

    А вообще, купить квартиру после ввода дома в эксплуатацию, а не на стадии строительства реально?
    Опыт продаж 2014 года показывает, что это практически невозможно. Спрос на квартиры в «Норских резиденциях» очень высок, разбирают на этапе строительства по договорам долевого участия. Но мы почти всегда находим решение для любого покупателя, кто выбрал квартал «Норские резиденции» – не во второй, так в третьей очереди найдется вариант, который устроит нашего заказчика.
    Вы сотрудничаете с крупнейшими банками, в том числе по программам ипотечного кредитования. На что могут рассчитывать дольщики, у которых недостаточно собственных денег на покупку жилья?
    Если необходимо, подобрать наиболее подходящую ипотечную программу, исходя из индивидуальных запросов и возможностей покупателя, помогут и банки-партнеры, и наши менеджеры при личном общении. В частности, мы работаем с такими банками, как Банк ВТБ 24 (ЗАО), Сбербанк (ОАО).

    А при передачи квартиры в собственность после введения дома в эксплуатацию ваши сотрудники окажут помощь?
    Безусловно. На стадии оформления права собственности наши менеджеры сопровождают сделку от начала до конца. Никто из будущих жильцов квартала «Норские резиденции» не стоит в очередях, не теряет времени из-за оформления документов. И впредь мы будем максимально упрощать процессы «документооборота».

  • «Золотые» метры

    Большинство ярославцев проводят большую часть дня в офисе. Выбор офисного помещения зависит прежде всего от возможностей компании и специфики бизнеса. Что лучше — арендовать или купить офис? Этот вопрос рано или поздно задают себе все предприниматели. Но прежде, чем принимать столь судьбоносное решение, эксперты советуют скрупулезно проанализировать предложения рынка и сопоставить их с собственными ресурсами. О состоянии рынка офисной недвижимости, особенностях его развития и трендах «Элитному кварталу» рассказали эксперты.

    Общие тенденции
    Один из основных сегментов коммерческой недвижимости — офисный — начал активное восстановление. Иностранные инвесторы всегда более охотно вкладывали средства в объекты коммерческой недвижимости, ведь период их окупаемости значительно короче, а доходность выше.

    Игорь ЕФИМОВ
    Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет порядка 10-15% в зависимости от ее вида. Плюс имеет значение следующий фактор: в отличие от жилья, коммерческая недвижимость обычно остается в активе девелопера. При этом большинство зарубежных инвесторов вкладывают деньги в объекты класса А.

    Сейчас российские инвесторы стали конкурировать с иностранным капиталом за качественные инвестиционные активы. Такой вывод по итогам первого полугодия на рынке инвестиций в российскую недвижимость сделала международная консалтинговая компания Knight Frank. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделок по покупке качественных объектов то в текущем году она уже достигла 60%.

    Эта ситуация показательная для общероссийского рынка, но Ярославль не остается в стороне от тенденции. Объемы нового строительства офисных площадей растут, повышается качество возводимых офисных центров. По данным «Эксперт Недвижимость», основная доля объектов, построенных в Ярославле за 1-е полугодие 2013 года, пришлась на крупные комплексы. При этом средняя площадь зданий, введенных в эксплуатацию в этот период, составила почти 15 000 квадратных метров.  Отметим, что в 2012 году средний размер построенных офисных комплексов был в 1,3 раза меньше.

    Елена СОРОКИНА
    Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
    Первое полугодие 2013 года продемонстрировало достаточно большие объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений. За данный период текущего года было построено и реконструировано почти 180 000 м2 офисной недвижимости. Это в 1,5 раза больше, чем в I  квартале 2012 года, или 46,7% от общего объема ввода за весь прошлый год. Такой значительный показатель был достигнут, в первую очередь, благодаря переносу сроков окончания строительства части объектов с 2012 на 2013 год. Всего за период конца 2012 – начало 2013 года было введено в эксплуатацию 8 офисных зданий, 2 из которых относятся  к классу А. При этом доля класса А составила почти 20% от общей площади новых офисных помещений. Соотношение нового строительства и реконструкции осталось традиционным и составило 78% и 22% от суммарного объема завершенных в конце 2012 года зданий соответственно.

    Еще 5 лет назад помещения под офис предоставлялись практически где угодно. Сдавались даже производственные здания и квартиры в жилых домах. О качественном офисе со всей необходимой инфраструктурой оставалось только мечтать. Сегодня офисные здания Ярославля делятся на несколько групп. Это торгово-офисные центры, реконструированные старые здания советской постройки и верхние этажи торговых центров. Естественно, основные объемы предложения и спроса распределены в центральной части города. Однако поскольку в центральной части Ярославля нет новых строительных площадок под крупные объекты, продолжается постепенное смещение центров деловой активности за пределы исторического центра города. Наиболее яркими примерами тому являются крупные транспортные  магистрали – проспекты Московский и Фрунзе.

    Алексей МИТИН
    Безусловно, если речь идет об офисной недвижимости, то самый высокий спрос в этом сегменте приходится на центр. Соответственно, цены здесь также самые высокие. Максимально загружены улица Свободы и весь квадрат от Красной до Богоявленской площади в историческом центре города.

    Елена СОРОКИНА

    Несомненным лидером является Кировский район – 50%. Далее идет Фрунзенский район – 16%; Дзержинский и Заволжский районы имеют практически равные показатели – по 12% и 10% соответственно. Меньше предложений представлено в Красноперекопском и Ленинском районах – по 7% и 5% соответственно. Стоит отметить, что спрос на ярославскую недвижимость в целом растет. Это обусловлено рядом причин. Если рассматривать коммерческую недвижимость, то здесь на увеличение спроса влияют расширение городских границ, образование новых площадок и увеличение масштабов бизнеса.

    Аренда
    Вопрос покупки или аренды офиса каждый решает по-своему. Это зависит, в первую очередь, от количества свободных денег. По данным «Эксперт недвижимость», I квартал этого года характеризовался большими объемами поглощения. За этот период было сдано в аренду и продано примерно от 250 000 м2 качественных офисных помещений, что на 6% больше, чем в IV квартале 2012 года, и в 1,5 раза больше, чем в I квартале 2012 года. Основная часть сделок заключалась с помещениями класса В+. На долю зданий класса
    А и В- пришлось только 16% и 23% сделок соответственно. В среднем ежемесячно в Ярославле сдается в аренду 20 000-25 000 м2 помещений офисного и торгового назначения.

    В период, когда рынок недвижимости показывает стабильное развитие, приоритеты арендаторов меняются. Срок экспозиции зависит от ценовой категории объекта недвижимости. Скажем, в течение кризисных лет большим спросом пользовались совсем небольшие офисные помещения класса С.

    Алексей МИТИН
    Сегодня популярны офисы класса А и В. Элит и премиум-класс потенциального арендатора уже не слишком интересуют. На мой взгляд, все это строится «под себя». Иногда банки, сырьевые корпорации, другие крупные игроки, не желая снижать планку своих требований к офису, принимают решение самостоятельно строить себе здание. Но делают они это, конечно, только в тех случаях, когда придают большое значение своему присутствию в данном регионе. Иногда корпорация покупает здание с возможностью реконструкции «под себя». Ставки аренды офисов в Ярославле за последние 1,5-2  года достаточно сильно снизились. Все собственники, которые сдавали отдельные большие или дробленые помещения, очень долго не могли смириться с мыслью о том, что надо снижать стоимость арендных ставок. Но после того, как они убедились, что 80% их арендаторов съезжают, цены пришлось снижать. Потом собственники решили, что кризис прошел и начали возвращать цены на прежний уровень. Однако ситуация повторяется — на сегодняшний момент, на мой взгляд, ряд коммерсантов, которые не намерены снижать цену, просто теряют деньги за  простаивающие пустые помещения. Сегодня арендаторы стремятся к экономии офисного пространства и эффективности его использования. Они зачастую отказываются от респектабельных крупноформатных офисов в пользу функциональности и удобства. «Время безумств», когда в офисах были паркет и эксклюзивный дизайн, прошло. В условиях аренды это уже никому не нужно.

    Офисы класса А, о которых идет речь, обычно находятся в зданиях новой постройки либо в полностью реконструированных зданиях. В них обязательно наличие системы кондиционирования, службы охраны, высокоскоростных лифтов, конференц-залов, наземных и подземных парковок. Арендодатели бизнес-центров заранее обеспечивают клиентов всем необходимым, что может понадобиться в работе. Такими требованиями, например, могут являться качественная отделка помещений, новейшее оборудование, наличие зала для общения с VIP-клиентами, оптико-волоконные телекоммуникации.

    Елена СОРОКИНА
    Многие владельцы небольших компаний переосмыслили свои расходы на аренду офисных помещений и осознали необходимость оптимизировать эти затраты. Увеличился спрос со стороны компаний, ранее арендующих не эффективные с точки зрения планировки помещения и готовых переехать в современные бизнес-центры с более высокими ставками, общие затраты на аренду офиса в которых в конечном итоге оказываются меньше, благодаря эффективным планировочным решениям.

    По данным агентства «Эксперт Недвижимость» ежегодно рынок аренды офисов в Ярославле развивается по одному и тому же сценарию: в феврале-апреле –  активизация, с мая до середины августа –  относительное затишье и стабилизация цен, а в осенние месяцы рост возобновляется. В целом спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 20 до 400 м2. И с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает.

    Игорь ЕФИМОВ
    Рынок аренды коммерческой недвижимости, в частности офисной, является более гибким, быстро реагирующим на внешние изменения. Стратегия реализации в большей степени влияет на срок экспозиции коммерческой недвижимости, и означает, в какой степени собственник готов идти на разного рода уступки. Чаще всего коммерческие площади оказываются невостребованными из-за неправильного позиционирования. В частности, из-за неудобной парковки или конструктивных особенностей помещения долго не удается добиться полной наполняемости площадей арендаторами.

    Продажа
    Изменения на рынке коммерческой недвижимости прямо отражают уровень деловой активности в целом, поэтому активно продвигающиеся сегодня проекты комплексного освоения территорий влияют и на рынок офисной недвижимости.

    Владимир ХМЕЛЕВ
    При комплексном освоении земель достигается оптимальный баланс между объектами жилой и коммерческой недвижимости, рационально решены вопросы проживания, работы и отдыха в рамках единого участка. Проекты КОТ предлагают создание жилых районов с плотной и качественной урбанизированной средой, обладают всеми необходимыми характеристиками для развития постиндустриальной экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании поселений нового качества. При всем этом комплексное освоение территорий – дело прибыльное с точки зрения бизнеса. Капитализация проектов КОТ происходит, например, за счет продажи готовой недвижимости  или за счет функционирования «ядра» проекта в виде делового района, предприятия, исследовательского центра и т.д. Кроме того, дополнительные средства приносит реализация обеспечивающих проектов в сфере торговой, развлекательной, жилой и коммерческой недвижимости, а также «торговля коммуникациями».

    Игорь ЕФИМОВ
    Сегодня растет количество многофункциональных комплексов, которые включают в себя офисную, торговую, гостиничную и складскую составляющие. Постепенно происходит увеличение масштабов вводимых и планируемых объектов.

    В покупке офиса есть свои плюсы: не нужно беспокоиться о росте арендных ставок, возможном досрочном расторжении договора аренды. Однако не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится лишь в течение 5-6 лет. Большинство экспертов считают, что аренда является более выгодным вложением. Если коммерческий проект запланирован на 1,5-2 года, то целесообразнее арендовать офис.

    Елена СОРОКИНА
    Приобретать офис в собственность нужно только тем компаниям, которые занимаются долгосрочными проектами. Выбирая коммерческую недвижимость для инвестиций, не следует экономить на вложениях. Требования постоянно растут, и помещение, которое сегодня можно представить как офис класса А, через 3 года, возможно, и до В «не дотянет». В относительно краткосрочной перспективе следует вкладывать средства в объекты более высокого класса, так как цены в ближайшие годы на них будут только расти. В долгосрочной – в менее дорогие объекты с большим потенциалом. Например, в коммерческие объекты в новых районах или в районах, подлежащих реконструкции.

    По прогнозам аналитиков, если цены и будут меняться, то в сторону повышения. Методом проб и ошибок собственники сформируют оптимальную цену на офисные помещения как аренды, так и продажи. В настоящее время этот сегмент стал более доступным инвестиционным инструментом. Кроме того, появился большой спектр предложений ликвидной офисной недвижимости в деловых районах, сроки экспозиции и рост стоимости которой в среднесрочной перспективе напрямую зависит от престижности месторасположения и качества объекта.

    Игорь ЕФИМОВ
    Этап экономического развития рынка играет определяющую роль в вопросе срока экспозиции офисной недвижимости. По мере насыщения рынка недвижимости сроки экспозиции объектов становятся более длительными. Если в период активного рынка срок продажи объекта может составлять от 2 недель до 2 месяцев, то в период стагнации данный срок варьируется от 1 до 4 месяцев. Как показали экономические события 2008-2010 годов, в период глубокого кризиса срок экспозиции может составлять и свыше 12 месяцев, или покупатели  могут вовсе не найтись до тех пор, пока ситуации на рынке не улучшится.

    Мнения всех специалистов сходны в одном: рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться выгодным средством для возможности заработать и для инвестиционных вложений.

  • Свой дом по цене квартиры

    Индивидуальный проект, контроль качества, двухлетняя гарантия и другие преимущества жилья от ГК «Центр строительных услуг».

    «Дом или квартира?» – этот вопрос неизбежно встает перед каждым человеком, который решил приобрести жилье. Свои плюсы и минусы есть у каждого из этих вариантов. Рассмотрим некоторые из них.

    Современные квартиры оборудованы всеми необходимыми удобствами для тех, кто привык к благам цивилизации. Но при этом человеку в них не может быть максимально комфортно: духота в летнее время, не всегда приятные соседи, посторонний шум с улицы, неадекватные коммунальные платежи, городской загрязненный воздух – все эти факторы препятствуют полноценной жизни.

    Собственный дом откроет перед вами новые границы. Здесь вы сможете в полной мере реализовать свою мечту об идеальном жилье, да и просто сохранить здоровье. Кроме того, жить в коттеджах сегодня очень престижно.

    Но если вы примете решение в пользу собственного дома, имейте в виду: переезжая из квартиры, мы зачастую не просто меняем место проживания, но и перестраиваем стиль и образ жизни, ее ритм и распорядок. Поэтому, выбирая подходящий вариант строительства, помните: чтобы дом вашей мечты был действительно уютным, красивым и надежным, застройщик должен выполнить как минимум 4 важных требования.

    Во-первых, безусловным преимуществом при строительстве дома является возможность создать проект в том стиле, который устраивает вас. Замок, шале, теремок, да хоть избушка на курьих ножках – это ваш дом, и только вам, а не застройщику решать, каким он должен быть. Индивидуальный проект подразумевает планировку и набор помещений, исходя из пожеланий и требований заказчика. Таким образом, вы обезопасите себя от покупки так называемого «набора стен», и потребность в дорогостоящих дизайнерах-архитекторах сама собой отпадет.

    Во-вторых, у вас должна быть возможность выбирать строительные и отделочные материалы, привлекающие вас эксплуатационными характеристиками, внешним видом и, конечно, стоимостью.

    В-третьих, важная особенность собственного дома — инженерные коммуникации, которые должны быть «заточены» только под ваши, а не под коллективные нужды.

    В-четвертых, любому человеку нужен собственный земельный участок. Эта потребность особенно ярко выражена у жителей больших городов. Не секрет, что отсутствие личного пространства вызывает у горожан стрессы, которые приводят к серьезным заболеваниям. А свой зеленый уголок позволяет расслабляться и наслаждаться семейным покоем в полной мере.

    ГК «Центр строительных услуг» выполнит все эти условия!
    • Лучшие специалисты компании создадут индивидуальный проект вашего будущего дома.
    • Мы построим вам дом по любой технологии, оснастим его коммуникациями по вашему желанию, предоставим дальнейшее обслуживание дома и при этом не сэкономим на материалах и качестве.
    • Наша компания имеет собственную техническую и материальную базу и штат сотрудников, которые проходят обязательную аттестацию на профпригодность. У нас работают только квалифицированные специалисты.
    • Обладая собственной лабораторией по строительной экспертизе, мы осуществляем постоянный контроль качества возводимых зданий.
    • На все виды работ мы даем двухлетнюю гарантию.
    • Возведение дома с «Центром строительных услуг» — это оптимальное решение для людей со средним достатком, которые хотят получить собственное полноценное жилье по цене просторной квартиры в многоэтажке.