Рынок недвижимости продолжает удивлять

Начиная с 2019 года, цены на жилую недвижимость стабильно росли. В конце 2022 года в Ярославле и области установилась довольно высокая стоимость квадратного метра жилья. Так, в третьем квартале 2022 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в новостройках достигла 90 334 рублей. Это на 22 795 рублей выше, чем год назад. На вторичном рынке ситуация более стабильна. Средняя цена выросла всего на 14 757 рублей и составила 83 375 рублей за квадратный метр.

Цена растет во многом благодаря льготной ипотеке для отдельных категорий граждан и субсидированию ипотечных ставок застройщиками и банками. По данным аналитиков, в третьем квартале 2022 года по программе льготной ипотеки была выдана почти половина объема всех ипотечных кредитов (48%, или 633,7 млрд. рублей). Это, в свою очередь, около трети от общего количества ипотечных кредитов. Средневзвешенная ставка по льготной программе составляла на 31 октября 2022 года 6,6% против рыночных ставок 10,6% и 10,7% на новостройки и вторичном рынке соответственно.

Но после принятия закона о кредитных каникулах для мобилизованных банки стали менее охотно выдавать ипотечные кредиты. А после отмены «околонулевых» ставок по требованию ЦБ программы от застройщиков стали не так привлекательны для покупателей. Все это сказалось на ценообразовании и темпах продаж.
Эксперты отмечают начало стагнации цен на рынке жилой недвижимости в связи с постоянным изменением субсидированных ставок по ипотеке со снижением покупательной способности населения. Кроме того, удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволяют первичному жилью дешеветь: стоимость объектов на первичном рынке растет, а доходы граждан — нет.

Цены в Ярославле на жилую недвижимость на конец марта 2023 года практически остались на уровне конца прошлого года.
Так, в марте 2023 года стоимость квадратного метра в новостройках Ярославля составила — 94 792 рублей (в области — 90 547 рублей) и на вторичном рынке соответственно 87 327 рублей — г. Ярославль и по области — 80 123 рублей.
Как видим, существенных изменений с конца 2022 года не произошло.

Анализ по ситуации рынка Ярославля по районам.
Фрунзенский район. Здесь цены на недвижимость достаточно демократичные. От 580 000 рублей за комнату в общежитии и до 4,5 млн. рублей за апартаменты комфорт-класса. В среднем стоимость квартиры с косметическим ремонтом 55 000 рублей/м2, с современным ремонтом – 60 000 рублей/м2. В ЖК апартаменты можно приобрести от 2,5 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 80 000 до 120 000 рублей за квадратный метр.

Заволжский район. В старом жилом фонде можно купить жилье от 42 000 – 56 000 рублей/м2. Апартаменты в новых ЖК стоят от 2,6 млн. до 5 млн. рублей. Стоимость домов составляет от 2 млн. до 5 млн., двухэтажные коттеджи — от 3 млн. до 12 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 110 000 рублей за квадратный метр.

Ленинский район. Можно купить комнату или квартиру с советским ремонтом по лояльной цене от 3600-45 000 за кв. метр, средняя стоимость квартиры в старом жилом фонде от 2,2 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 100 000 до 200 000 рублей за квадратный метр.

Кировский район. Ведется точечное строительство строго по городскому плану. Средняя стоимость недвижимости в старом жилом фонде от 70 000-150 000 рублей за квадратный метр. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 100 000-200 000 рублей за квадратный метр.

Красноперекопский район. Купить квартиру в старом фонде возможно от
38 000-55 000 рублей/м2, в новостройках от 2 млн. до 5 млн. рублей. Стоимость дома, коттеджа или таунхауса в диапазоне от 1,5 млн. до 12 млн. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 90 000 рублей за квадратный метр.

Дзержинский район. Студию 20 кв. метров можно купить от 1,8 млн. рублей. Квартиры в старом жилом фонде — от 2,1 до 5 млн. рублей. Премиум-класса жилье — от 6 млн. до 12 млн. Стоимость домов/коттеджей от 1,5 млн. до 10 млн. рублей. На первичном рынке застройщики предлагают жилье (без скидок) в среднем от 70 000 до 100 000 рублей за квадратный метр.

Вывод. Так как застройщиков и банки заставляют отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками, то причин для роста цен остается немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохраняется плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы избегают прямого снижения цен, но предлагают скидки клиентам. А вторичный рынок всегда следует за первичным.
Сниженные ставки пользуются популярностью среди покупателей – без льготных и субсидируемых программ многие просто не смогут себе позволить приобрести жилье. На первом месте у покупателя по-прежнему остается размер ежемесячного и первоначального платежей.

Рассмотрим, что сегодня предлагают правительство и застройщики для стимулирования спроса на рынке жилой недвижимости.

Об ипотеке
С 1 января 2023 года в нашей стране изменились условия льготной ипотеки на новостройки, программу продлили, но ставку по ней увеличили.
Правительство смягчило условия нескольких ипотечных программ. Например, теперь кредиты распространяются на жилые помещения и от закрытых паевых инвестиционных фондов, а родители детей с ограниченными возможностями здоровья смогут приобрести в рассрочку вторичку.

Льготная ипотека — до 8%
• Оформить могут все совершеннолетние россияне до 1 июля 2024 года
• Размер кредита:
до 12 000 000 рублей — Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область;
до 6 000 000 рублей — другие регионы.
• Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, а также на строительство жилья
• Для мобилизованных и участников СВО, которые построили или купили дом, будет действовать отсрочка для регистрации прав на него

«Семейная ипотека» — до 6%
• Действует до 1 июля 2024 года
• Оформить такой кредит могут семьи, в которых минимум двое детей не достигли 18 лет, а также те, в которых ребенок родился, начиная с 2018 года
• Размер кредита:
до 12 000 000 рублей— Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленобласть;
до 6 000 000 руб. — другие регионы.
• Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, рефинансирование или строительство. В ДФО — и на вторичку в сельской местности. Родители детей с ограниченными возможностями здоровья могут взять кредит на вторичку вне зависимости от региона, если в нем не строят многоквартирные дома

ИТ-ипотека — до 5%
• Воспользоваться программой до конца 2024 года могут сотрудники аккредитованной Минцифры ИТ-компании в возрасте от 18 до 50 лет включительно
• Размер кредита:
до 18 000 000 рублей — регионы с численностью свыше 1 млн человек;
до 9 000 000 рублей — регионы с численностью до 1 млн человек
• Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке и на строительство жилья

«Дальневосточная ипотека» — до 2%

• Действует до конца 2030 года

• Размер кредита: до 6 000 000 рублей

• Оформить такой кредит могут:

• молодые супруги до 35 лет с детьми или без;

• семьи с одним родителем до 35 лет и несовершеннолетними детьми;

• учителя и медработники, участники программы «Дальневосточный гектар», вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР; на них требования по возрасту и семейному положению не распространяются.

• Деньги можно потратить на квартиру или дом на первичном рынке, вторичное жилье в сельской местности, моногородах и на отдельных территориях

«Сельская ипотека» — до 3%
• Действует бессрочно. Оформить могут все россияне старше 18 лет
• Размер кредита:
до 5 млн. рублей для Ленинградской области, Дальнего Востока, ЯНАО;
до 3 млн. рублей для других регионов
• Программа не действует на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга
• Жилье должно находиться в населенном пункте, где живет до 30 тыс. человек.

Многие банки с начала 2023 года по льготной ипотеке на новостройки уже повысили ставку до 8% годовых, но есть и те, кто пока сохранил ее на уровне 7%. Первоначальный взнос — от 15%. Можно использовать материнский капитал.

Предложение от застройщиков
Многие застройщики на замену «околонулевой» ипотеки предлагают траншевую.
Траншевая ипотека — вид ипотеки, когда кредит выдается заемщику частями, траншами. При такой ипотеке выплаты до сдачи дома в эксплуатацию могут составлять условную сумму, например, 100 рублей в месяц. Когда дом сдан, выдается вторая часть кредита, и заемщик начинает выплачивать взносы, как при обычной ипотеке. Но следует помнить, что, как и при «околонулевой» ипотеке в этом случае сама стоимость квартиры может завышаться.

Эксперты советуют при планировании ипотеки в 2023 году учитывать следующие факторы:
• чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка
• чем больше срок ипотеки, тем меньше платеж, но выше ежемесячная переплата; поэтому выгоднее брать ипотеку на максимально длинный срок, чтоб получить комфортный уровень платежа и «страховку» на случай снижения своей платежеспособности
• иногда выгоднее взять ипотеку на вторичке и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью квартиры. Стоит сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм
• чем ниже ипотечная ставка, тем дороже квартиры — таковы законы рынка, но при этом ежемесячный платеж снижается, и покупка квартиры в ипотеку становится более привлекательной и комфортной Выбирайте, что для вас важнее.

Немного о рынке аренды жилья
Важно отметить, что государственная поддержка направлена только на приобретение жилья населением. Приобретение же инвестиционного жилья никак не стимулируется. И в настоящее время многие «инвесторы», учитывая ситуацию на рынке вместо продажи, начинают сдавать его в аренду. Рынок аренды жилья в Ярославле становится более разнообразным.
Стоимость аренды жилья в Ярославле находится на одном уровне с прошлым годом, имея сезонные колебания.
Средняя месячная стоимость съемного жилья — около 17000 руб. Стоимость зависит от района и места нахождения, от качества жилья. Цены могут колебаться от 8000 рублей до 40 000 рублей. При этом коммунальные платежи и показания счетчиков могут быть включены или нет.

Для примера аренда 1-2-комнатной квартиры в центральных районах города обойдется сегодня от 7000 до 60 0000 руб. в месяц.
Ленинский район:
Однокомнатная квартира:
от 13000-35000 рублей — без коммунальных услуг;
от 15000-26 000 рублей — с включенными коммунальными услугами.
Двухкомнатная квартира:
от 10000-28000 — без коммунальных услуг;
от 16000-27000 с включенными коммунальными услугами.

Кировский район:
Однокомнатная квартира:
от 15000-48000 рублей — без коммунальных услуг;
от 7000-30 000 рублей — с включенными коммунальными услугами.
Двухкомнатная квартира:
от 15000-50000 — без коммунальных услуг;
от 14000-60000 с включенными коммунальными услугами.

Для принятия решения, что выгоднее, покупка/продажа или аренда/сдача в аренду, необходимо учитывать тенденции рынка, риски и свои возможности.

Наш вывод. В 2023 году динамика рынка жилья зависит и будет, в основном, зависеть от движения ключевой ставки, востребованности у населения программы господдержки и общей финансовой ситуации в стране. На данный момент, март–апрель 2023 года, основным стимулятором рынка являются льготные ипотечные программы, рыночная ипотека (ключевая ставка + 2–3 п. п.) и собственные программы застройщиков.

Текст: Светлана Чижова
Фото: kredit-on.ru