Российский рынок недвижимости за 20 лет пережил много изменений и потрясений. Главное, что всегда волнует покупателей, — это цены. За 20 лет средние цены на новостройки выросли с 47 500 тыс. рублей до 131 252 тыс. рублей за 1 кв.м, на «вторичку» — с 47 200 тыс. рублей до 107 313 тыс. рублей.
Топ-10 регионов-лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет значительно изменился: в него вошли некоторые дальневосточные регионы и Ленинградская область. Только 4 субъекта присутствовало в рейтинге и 20 лет назад, и сейчас: это Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Приморский край.
Динамика цен на первичном и вторичном рынке.
В каждом регионе складывалась своя цена, что во многом зависело от численности населения, экономической ситуации и количества строящегося жилья
В 2005 году ценовой разрыв между регионами составлял 2,7 раза. Именно в это время началось ипотечное кредитование. И разброс стоимости увеличился до рекордных 3,9 раза в 2006 году (в регионах с наибольшей стоимостью квадратного метра — Москве и Санкт-Петербурге — ипотека была более распространена, спрос рос сильнее и разгонял цены).
После кризиса 2008-го соотношение вновь стало выравниваться. Минимальная разница между стоимостью 1 кв. м в 10% самых дорогих и самых дешевых регионов составлял всего 2,5 раза в 2013–2014 годах. В последующие годы этот показатель до 2020 года колебался на уровне 2,6–2,7 раза. А в 2020-м льготная ипотека запустила резкий рост цен на жилье и разрыв цен увеличился до 3,7 раза.
Новостройки остались дороже
До 2006-го стоимость квартир в новостройках была выше «вторички» на 10-15%. Тогда объем предложений на первичном рынке нем был минимален, рынок только развивался.
В 2006–2007 годах после запуска ипотечного кредитования соотношение цен выровнялось. Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов тогда составляла не более 10% против четверти сегодня. Поэтому на вторичный рынок программа оказала большее влияние: стоимость «квадрата» выросла сильнее.
В 2008 году «вторичка» стала дороже уже на 8%. Потом случился кризис, и цены рухнули. В 2010-м был максимальный показатель 20% выше, чем на «первичке». С 2012 по 2014 годы начался восстановительный рост, и стоимость «квадрата» на вторичном рынке оставалась выше, чем на «первичке», в среднем на 13%.
Во время кризиса 2015 года цены на жилье вновь просели, и разрыв между двумя рынками начал сокращаться: в 2015-м новостройки были еще на 9% дешевле, а в 2017 году — уже на 8% дороже.
И в кризис 2008–2009 годов, и в кризис 2014–2015-х вторичный рынок пострадал сильнее, чем первичный. Но в первом случае цены на «вторичке» оставались выше за счет большего распространения там ипотечного кредитования, а значит, и повышенного спроса.
После кризиса 2014–2015 годов цены на новостройки увеличивались более быстрыми темпами: на это повлияло и широкое распространение ипотечного кредитования (в том числе с льготными программами), и введение эскроу-счетов в 2019 году, и появление нового класса жилья, более дорогого и престижного.
Спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к быстрому росту цен на первичном рынке недвижимости. «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами.
В результате по итогам года в двух из трех регионов цены на первичном рынке сейчас выше, чем на вторичном.
Как изменилась доступность жилья в регионах России
Сначала заметим, что для всех расчетов использовались номинальные цены в рублевом выражении (по данным Росстата за 2000–2024 годы). Они несколько отличаются от рыночных цен — как правило, в меньшую сторону из-за особенностей методики. Росстат использует практику выборочных обследований, а не сплошной анализ данных по всем объявлениям, сделкам и т. д.
По официальным данным срок накопления на типовую квартиру (вторичный рынок до 55 кв. м) сократился. Расчет делается, исходя из размера средней заработной платы по стране (региону), с учетом, что вся сумма идет на накопление для покупки квартиры.
Жилье стало более доступным: срок накопления на типовую квартиру за 20 лет сократился в 2,3 раза (с 13,5 до 6 лет).
Лидерами по доступности жилья остались те же регионы: быстрее смогут накопить на квартиру жители Магаданской, Тюменской и Мурманской областей (высокий уровень зарплат), а больше времени потребуется жителям Приморского края, Москвы и Татарстана (высокий уровень цен на жилье).
Самый большой срок для накоплена зафиксирован после запуска ипотеки, которая привела к стремительному развитию рынка и росту стоимости «квадрата». Срок накопления средств на жилье увеличился в 2006-м до 15 лет и 9 месяцев, а в 2007 году — до 15 лет и 11 месяцев (это самое большое значение за 20 лет).
В 2020 году срок накопления вновь стал расти из-за увеличения цен до 5 лет и 11 месяцев.
По данным исследования доступности жилья в 2023 году Ярославская область занимает 38 место. Минимальное число лет, необходимое чтобы накопить на квартиру, составляет 6,2 года (в 2022 году этот показатель был 4,2 года). Средняя стоимость квартиры в 60 кв. м – 4, 6 млн. рублей.
Кроме того, есть показатель — коэффициент доступности жилья по России.
Коэффициент доступности жилья (далее – КДЖ), рассчитываемый ИЭГ в отношении субъектов Российской Федерации и России в целом, показывает, за сколько лет условное домохозяйство из 3 человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м, исходя из средней цены 1 кв. м общей площади по данным Росстата
Коэффициенты доступности жилья в городах Ярославской области в 2020-2023 гг. (составлено по данным СберИндекс и Росстата)
Как читать показатели: до 3 — жилье доступно; от 3 до 4 — жилье не совсем доступно; от 4 до 5 — покупка жилья серьезно осложнена; от 5 и выше — жилье существенно недоступно.
В нашей области коэффициент показывает, что жилье доступно.
Самый высокий коэффициент КДЖ по России в 2023 году в Сочи — 7, 7.
Развитие рынка недвижимости: законодательство, кризисы, цены
В 2005 году, после принятия нового Жилищного кодекса, в нашей стране появилась современная ипотека. Средневзвешенная ставка в валюте на конец года составляла 11,8%, в рублях — 14,9%.
Ипотечное кредитование привело к повышению спроса на первичном рынке, а также к последующему росту цен.
В 2005-м вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Его главной задачей было четко регламентировать долевое строительство и защитить граждан-инвесторов.
В 2005–2007 годах рынок недвижимости активно развивался. Этому поспособствовало и уменьшение рисков в долевом строительстве, и развитие ипотечного кредитования, и в целом благоприятная общеэкономическая ситуация. Соответственно рос спрос на недвижимость, и росли цены. Росли объемы ввода нового жилья, увеличивалось количество сделок.
С 2007 года рынок недвижимости начал переходить на номинирование цен в рублях. Цены достигли максимума накануне кризиса 2008 года, после чего рухнули на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях. Самый большой спад был в середине 2009-го.
В этот же период банки ужесточили условия ипотеки для потенциальных заемщиков. В целом кризис 2008–2009 годов был коротким, и уже в 2012-м ситуация на рынке стабилизировалась. Стоимость квадратного метра выросла: 48,2 тыс. рублей на «первичке» и 56,4 тыс. рублей — на «вторичке».
В 2013–2014 годах цены продолжали расти, хотя это происходило в основном за счет инфляции.
В 2014 году рынок недвижимости пережил еще один кризис: снизились цены, сократился спрос и уменьшились темпы строительства. В 2015 году стоимость «квадрата» снизилась примерно на 15% (с поправкой на инфляцию). На первичном рынке он стоил 51,5 тыс. рублей, на вторичном — 56,3 тыс. рублей. Но уже с 2016 года цены вновь начали расти, и эта тенденция сохраняется до сих пор.
В 2019 года застройщики начали работать по эскроу-счетам. В результате у застройщиков отпала необходимость занижать стоимость жилья на этапе котлована — цены на разных стадиях строительства ЖК различаются все меньше. Разрыв между стоимостью 1 кв. м на «первичке» и «вторичке» начал сокращаться.
В 2020 году была введена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к большому спросу и последующему росту цен. В Москве весной 2020-го стоимость «квадрата» составила 203,2 тыс. рублей, а спустя год — уже 251,8 тыс. рублей — за год цены на новостройки увеличились почти на четверть. В настоящее время — 389,4 тыс. рублей. Подобные темпы роста за 20 лет были только в 2006 году, когда начиналась ипотечное кредитование.
Итоги
В 2008–2019 гг. в России активно развивалось жилищное строительство, что создавало условия роста доступности жилья, в том числе через доступность ипотеки (за исключением 2011 г.). Все это вместе стимулировало спрос на жилье.
В 2020–2023 гг. появление программ льготной ипотеки сделало приобретение жилья с помощью ипотеки более доступным по сравнению с 2019 годом. Но эти же льготные ипотечные программы привели к росту цен на жилье, которое значительно опережало рост доходов населения. И как результат доступность жилья (соотношение цен на жилье и доходов населения) стала снижаться.
В 2024 году принято решение по ужесточению условий льготной ипотеки. А прекращение с июля 2024 года программы льготной ипотеки на первичном рынке жилья однозначно приведут к снижению доступности жилья, приобретаемого с помощью ипотеки. А такого во многих регионах до 95%.
Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшее время, предсказать пока сложно. И развитие рынка недвижимости, и доступность жилья будут зависеть от макроэкономической ситуации, показателей инфляции, ключевой ставки Банка России и роста реальных доходов населения, на которые также влияет множество факторов.
Текст: Светлана Чижова
Фото: www.76.ru,
архив журнала «Элитный квартал»
